作者：胡林 北京朗庭律师事务所律师
专业方向 房地产 建设工程 执行及执行异议
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【引言】 随着汽车保有量的不断提升，私家车数量越来越多，随之而来的就车位变得异常稀缺。特别是城市，开车已成为人们日常生活的重要组成部分，车位已是小区业主生活的重要辅助设施。小区车位权利归属矛盾日益突出，业主与开发商，业主与物业公司以及业委会与开发商、物业公司间就小区停车位的矛盾与纠纷层出不穷，停车位权利归属及权利界定显得尤其重要，本文就小区车位分类、权利归属进行分析。
【分类与权属分析】
1、小区车位分类
根据《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”规定，建筑区域内的车位、车库分两种：一种是规划内用于停放汽车的车位，另一种是规划之外占用小区业主共有的道路及其他场地设立的车位。
2、建筑区规划内的车位权利归属
该部分车位、车库又分为两种：
一种是按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的，具有独立性、排他性、能够登记记为特定业主所有权的车位，如人防工程外的可以独立办理产权的地下车位或车库，对于该类车位或车库，开发商有权处置，实践中争议较少。
另一种是不能单独办理产权的车位或车库，如小区地面没有产权的车位或车库。对于规划范围内无法办理产权的车位或车库的使用权。归开发所有，还是全体业主共有，现行法律规定并不明确。实践中开发商往往以《商品房买卖合同》补充协议及其附件方式在签订商品房买卖合同时与买受人约定该部分车位、车库使用权归属。司法实践中，主流裁判观点认为，根据《物权法》第七十四条，规划内的车位，开发商可以通过约定方式处分。
但也有的法院认为车位、车库无法办理产权，未计入建筑面积，未纳入容积率计算，不属于专有权范围，其本质上属于土地使用权，开发商取得开发土地虽交纳了土地使用权出让金，但小区建设完成后，随着房屋出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归全体业主共有，开发商不得通过约定形式处分该部分车位。（云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终506号。），但我们认为该观点不代表主流司法裁决观点。
3、建筑区规划外的车位、车库权利归属
该类情形也应分两种，一种是规划车位外能够办理产权的车位及车库，开发商可以进行处置；另一种是建筑区规划外不能办理产权的车位、车库（大部为地面车位，人防工程除外）开发商无权处置。司法实践中该类观点也较为明确。
4、规划范围内占用小区公共道路或场地的车位、车库权利归属
一般来讲，地面停车位、停车库，如未计入建筑面积，未纳入容积率，不能独立办证，无论其设置于用公共道路还是小区内的其他场地，该车位、车库所依附的土地均为小区公共场地，只是该种情形下的权利归属争议更具争议。有法院认为，只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有，物业公司收取物业费之外再行收取停车费或管理费均于法无据。（江苏省南通市中级人（2019）苏06民终5051号民事判决书：本院认为部分表述“用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有，同时也不应该享有收取相应费用的权利。案涉地面停车位在小区规划范围内，属于物业管理区域，对该区域进行管理本身就是其作为物业服务公司的合同义务，为此作为业主的黄XX也有缴纳物业费的合同义务。因物业服务协议中并未约定XX物业开发区分公司可以在收取物业费之外另行收取临时停车费，故其向黄XX主张案涉临时停车费并无合同依”）。但我们认为，占用小区公共道路、公共绿地及规划车位之外的其他公共场地所设置的车位权利归属应为全体业主，规划内的车位权利开发商可以通过出售、出租及附赠方式约定处置。
5、权利主张与风险提示
【对于业主的风险提示】业主主张小区内车位权利归属，一是主张非与自身停车位有关的小区内停车位权利时，应以业委会或全体业主名义提出，否则面临诉讼主体不适格风险；二是举证责任问题，应证明物业公司或开发商系占用公共道路或小区的其他公共绿地等设置的车位、车库，特别是规划之外设置的。
【开发商风险提示】：
(1) 在《商品房买卖合同》及其《补充协议》等附件中应明确规划内车位、车库的权利归属；在前期《物业服务协议》及业主公约中应当明确规划内车位的收费标准；
(2) 对于不能独立办理产权的地面车位、车库，应当提供规划审批、验收相关资料证明系规划范围内，且未计入公推面积；
(3) 对规划范围外占用公共道路或其他公共场地设置停车位并转让或收取车位费的行为应各外慎重。
总结：小区内能办理产权证书的车位、车库，开发商可以处置；规划范围内，未计入公摊面积的地面车位、车库，只要开发商与买受人（业主）约定清晰，一般情况下可以处置（以优先满足业主需要为前提）；规划外占用小区公共道路、公共绿地及其他公共场地所设置的车位归全体业主共有。
