作者：胡林
专业：建设工程和房地产、执行与执行异议
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结建人防工程，又称附建式人防工程。是指附着于地面建筑、室内地面低于室外地面且高差超过房间净高一半、有预定防护功能的人防工程 。商品房结建人防工程有两类，一类是空间相对独立的地下室、车库，一类是空间相对敞开的地下停车位。本文着重就结建地下人防工程所有权、使用权、权利转让及权利对抗等日常纠纷结合司法实践进行分析与总结。
【所有权归属】
第一种观点：国家所有
该观点认为，《人民防空国有资产管理规定》第3条“人防国有资产实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。”《人民防空法》第22条“城市新建民用建筑，应当按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”。同时法律、法规规定人防工程建设均给予一定优惠，如免缴城市基础设施费、城市旧城区改造费。同时，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条“人防工程地下室不计入公用建筑面积”。
鉴于以上法律、法规规定，该观点认为，商品房结建人防工程是国防工程组成部分，商品房销售时人防工程面积未计入公摊面积，开发商配建人防工程是法定义务。同时人防工程配建时均享受国家或地方优惠待遇，人防工程不属于销售建筑面积组成部分。因此，商品房结建人防工程所有权归国家。
第二种观点：开发商所有
有观点认为，根据《物权法》第135条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利，有权利用土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”，第136条“建设用地使用权可以在土地地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”；《防空法》第5条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所”；《城市地下空间开发利用管理规定》第25条“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法转让、租赁”，认为结建地下人防工程的所有权应为开发商所有。
地方性法规中明确规定所有权归开发商（投资者）所有的省市：
·湖南《湖南省人民防空工程产权管理办法》(2004年4月14日省政府第28次会议通过）第3条“本办法所称的人防工程产权，是指人防工程的所有权，即人防工程所有权人依法对人防工程享有占有、使用、收益和处分的权利，包括抵押、租赁等他项权利。”第4条“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用。”实行产权登记、买卖、租赁、抵押。
《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》（2019年11月18日省政府第52次会议通过，2020年1月1日起施行）第4条“人防工程属于国防设施和社会公益设施，平时实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，战时由人民政府统一调配使用。”第26条“人防工程的建设 和开发利用，按照国家规定减免有关税费。人防工程的投资者可以将其投资建设的人防工程依法开发利用或者转让、拍卖、租赁、抵押。”
·上海《上海市民防工程建设和使用管理办法》（2018年12月7日修改）第20条“民防工程投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”从上述规定看，上海地下人防工程可以出售，办理产权 。
·重庆《重庆市人民防空条例》（2010年7月23日第3次修正）第7条“人民防空设施建设及开发利用，享受国家、市人民政府规定的优惠政策。鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益归投资者”。第31条“人民防空建筑物的所有权人持人民防空建筑物备案登记资料到土地房屋行政主管部门办理权属登记。”
《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发【2009】51，规定，可以申请车库产权 ，但产权证及转让时备注应当标明“用途属人防工程，应当遵守国家有关人民防空工程维护和平时使用管理规定”
《重庆市民防办关于我市人防车位产权办理的说明》中确认，人防工程可以办理产权，并可二次出售。
·广州《广州市人民防空管理规定》(2013年11月21日广东省第十二届人民代表大会常务委员会第五次大会批准通过)第25条：“人民防空工程所有权归属的确定依据是《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图，在登记簿和附记栏注明人民防空工程。”可见，广州也持该类观点。
鉴于以上法律、法规及地方性法规及规章规定，结合各地司法裁判案例，由开发商投资的结建地下人防工程的权利归属分二种：一种是地方法规中明确规定结建人防工程所有权归投资方的，开发商依法享有所有权，可以转让、出售、抵押、附赠等，且部可以办理产权手续（备注需要提示人防工程）；另一种是地方法规中没有明确所有权归投资者（开发商）的，开发商享有使用权、收益权，且该权利可转让。
第三种观点：业主所有
有观点认为，根据《物权法》相关规定，开发商将全部土地使用权上建筑物出售给业主后，土地使用权及房屋所有权登记发生了转移。同时，地下人防工程由于是建筑物配套设施，其所有权及使用权应归全体业主所有。
该观点的地方性法规有：
·安徽《安徽省物业管理条例 》（2019年安徽人大常委修正）第86条规定“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将人防车位出售或附赠；出租的，租赁期限不得超过3年”。
·江苏《江苏省物业管理条例》（2018年江苏人大常委会修正）第66条第2款“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠 。”
但《江苏省实施《中华人民共和国防空法》办法》（2017年6月3日第3次修正）第2条第3款“.....国家鼓励和支持企事业单位、社会团体和个人，通过多种途径，投资人民防空工程建设。人民防空工程（车位、车库、地下室）平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
·厦门《厦门市人民防空管理办法》（2019年1月1日施行）第33条“人民防空工程按照下列规定确定维护管理责任人：.....二、结合民用建筑修建的防空地下室，实行物业管理的，由物业服务企业负责，物业服务合同对管理责任人的责任归属有约定的，从其约定；业主自行管理物业的，由业主或业主委员会负责；
主张商品房结建人防工程所有以归全体业主所有观点，司法实践中最常见的是，业主方主张开发商已将地下人防工程成本计算在商品房销售成本中，因此商品房结建地下人防工程的“投资人”实际由开发商转化为业主。但司法实践中该举证责任（即证明销售的商品房价款中包括人防成本）在业主方，几无可能。
虽然上述地方法规规定了商品房结建人防工程所有权及使用权归属倾向全体业主，但由于上述地方性法规与《物权法》、《防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》法律、行政法规规定（即谁投资、谁所有、谁受益、谁使用原则）不一致，违反上位法。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此开发商投资建设的地下人防工程所有权、使用权归属全体业主的观点得不到支持，是司法实践形成共识的。业主或业委会以开发商不享有所有权以由，主张地下人防工程（车位、车库、地下室）转让行为无效，得不到法院扶持。当然业主通过支付对价从开商处取得人防工程（车位、车库或者地下室）的使用权、所有权除外。
总结：结建地下人防工程所有权归属，地方法规有明确规定产权归投资方的，产权归开发商所有，其可以办理产权登记，可以出售、转让、抵押等；地方性法规没有明确产权归投资方的，其所有权一般会被认定为国家所有，投资人有使用权、收益权，且该权利可以转让（一般为出租或者转让），业主或业委会以开发商不享有所有权为由，主张转让协议无效得不到法院支持；开发商投资建设的地下人防工程所有权、使用权、收益权归全体业主的主张，因违反上位法规定，司法实践中得不到支持。
【商品房结建人防工程转让法律效力】
实践中，商品房结建人防工程是法律规定开发商必须与商品房开发配建的附属工程，具有强制性。鉴于商品房结建人防工程权属的以上分析，现对其转让法律效力作如下分析：
1、地下人防工程的性质
商品房地下结建人防工程，一种是可以办理产权的（但应标明“人防工程”），可以出售、转让、附赠、抵押等；另一种是不能办理产权的，但投资人（开发商）取得《人防工程平时使用证》，可以通过使用权转让、租赁方式实现收益。上述两种方式均受“战时服从政府使用”的限制，但平时，所有权人、使用权人可以行使与商品房同样的占有、使用、收益与处分权。结合部分司法判决案例，所有权人、使用权人虽不具有《物权法》义意上的不动产所有权，但对地下人防工程占有、使用权可以对抗一般债权。因此，笔者认为，地下人防工程具有准不动产物权的性质。
2、开发商对地下人防工程权利转让时注意事项
开发商一般通过签订租赁或者使用权转让协议方式转让结建人防工程使用权。结合法律、法规及司法判例，应注意以下凡点：
第一、当地方法规中明确规定人防工程所有权归投资方（开发商）的，开发商可以与业主就结建人防工程签订出让、转让、买卖合同，其权利转让有效；
第二、地方法规中无明确规定投资者享有结建人防工程所有权情况下，投资者（开发商）可通过与业主签订《建设工程使用权转让协议》的方式将人防工程使用权转让给业主，不宜标明年限；（实践中《人防工程平时使用证》权使用年限一般为55年）
第三、因租赁合同受法定20年期限限制，因此，享有使用权、收益权的投资方（开发商）不宜采用《租赁协议》方式转让结建人防工程。因不享有所有权，投资方也不宜以“买卖”字样转让人防工程使用权。
第四、根据《物权法》第74条规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”，开发商转让地下人防工程权利时应考虑该因素。
第五、开发商应在地下人防工程《使用权转让协议》或者《商品房买卖协议》、《物业服务协议》中明确地下人防工程所有权、使用权归属，以避免投资权属不清晰产生的纠纷。
对于人防工程（车位、车库、地下室）使用权转让合同合法性，司法实践予以认可，个别法院以地方法规为裁判依据，或者租赁不应超过20年的裁判转让不成立的，非司法 裁判主流，与法律、行政法规规定不符，也与立法精神不符。
【地下人防工程权利取得与对抗】
·地下人防工程权利取得既不能按照《物权法》不动产物权取得标准衡量，也不应按照债权取得标准为主。结合司法案例，地下人防工程受让人取得人防工程权利主要考虑因素有：合法有效合同、交付与占有、支付款项等要素。
·人防工程使用权未作登记不影响司法强制执行；
·法院对开发商地下人防工程查封后，地下人防工程受让人基于与开发商签订的《人防工程使用权转让合同》，以案外人身份向法院提出查封异议，应具备《异议复议决定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应支持：即查封前已签订合同有效合同、查封前已合法占用、已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行、非因买受人原因未办理过户登记四个条件，方可得到法院支持。
附案例：
1、汕头第一城开发有限公司、汕头第一城第五届业主委员会物权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）粤民申8045号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：汕头第一城开发有限公司。住所地：广东省汕头市龙湖区。
法定代表人：甘庆林，董事长。
委托诉讼代理人：吴玩婷，广东商达（福田）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：汕头第一城第五届业主委员会。住所地：广东省汕头市龙湖区。
负责人：林小鹏。
委托诉讼代理人：余龙，广东国晖律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市特科物业发展有限公司汕头分公司。住所地：广东省汕头市龙湖区。
负责人：陈吴龙。
【裁判要点】开发商因未能举证证明系地下人防车位的投资方，未能证明商品房成本中未包括地下人防车位的建造成本，业主委员会实际已占有使用人防车位多年，判决93个地下人防车位使用权、收益权归业务会。
本院经审查认为，本案争议焦点仍系涉案93个地下人防车位使用、收益权利的归属问题。
第一、再审申请人第一城作为一审原告，以涉案93个地下人防车位均为其投资建设，该人防车位之管理、使用及所有收益应依法归第一城所有，业委会在未经第一城同意情况下占用涉案车位自行出租，侵犯第一城的合法权益为由，提起本案之诉，请求业委会停止侵害，返还车位和收益，赔偿损失。二审法院根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，认定第一城对其上述主张，应就自己属于涉诉争议人防车位投资建造者、人防工程车位的建造成本是独立于小区商品房销售价格之外，未分摊到小区业主购房款里以及自人防工程竣工验收后其履行了日常必要的管理维护义务等方面的问题承担举证责任于法有据，不存在举证责任分配错误的情形。
第二、第一城认为业委会应对人防工程的建造成本已经计入到购房成本的事实承担举证责任。经查，涉案人防地下室工程于2006年10月10日由第一城开工建造，于2008年5月27日该工程验收核准，建筑面积3796平方米，包含涉诉争议的93个车位，上述事实表明，涉案的人防车位系由第一城开工建造的。因此，二审法院关于涉诉争议人防工程的建造成本及各项支出情况，及其销售商品房的成本构成等，应由第一城提交相关证据予以佐证的论述，有事实依据，亦无不当。第一城上述主张理据不足，本院不予采纳。
第三、虽然第一城在原审期间提供了地下车库的建设工程规划许可证等证照，申请再审时亦提出相关的事实理由来证明其系涉案人防车位的投资人，但是就本案关键的涉诉争议人防工程的建造成本和各项支出，及其销售商品房的成本构成等方面的情况未提供充分的证据予以佐证，即第一城提供的证据不足以证明其系涉案人防车位的投资者或是车位的建造成本系独立于商品房销售成本之外。因此，二审法院根据汕头市建设工程造价管理站的回函内容以及涉案人防车位近十年来实际处于业委会管理出租的状态等情况，认定第一城未能完成举证责任，不支持第一城关于其对涉案车位人防车位享有使用和收益权利的主张，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》七十三条第二款“因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，没有明显不当。再审申请人对此表示异议，但其提出的再审事由不足以推翻二审判决，本院综合全案的情况，认可二审法院对案件事实和争议焦点问题的分析认定。
驳回汕头第一城开发有限公司的再审申请。
审判长 林振华
审判员 黄立嵘
审判员 强 弘
二〇一九年××月××日
书记员 吴佳茵
2、黄希青、福建省安特房地产开发有限公司车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）闽民申1931号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄希青，女，1984年8月24日出生，汉族，居民，住仙游县。
委托诉讼代理人：李宗琰，福建屯蒙律师事务所执业律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建省安特房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城北路三信城市家园综合楼四楼。
法定代表人：黄鸿华，总经理。
【裁判要旨】业主出资购房不视为对人防工程的投资，开发商人防车位使用权转让合同有效
再审申请人主张主要观点：（一）事实方面：本案并无证据证明该人防工程的所有投资系被申请人投资，也无证据证实被申请人尚未对该人防工程的投资已经列入开发商建造成本的情况下，一、二审法院直接认定该人防工程是被申请人自行投入、没有纳入公用公摊的人防地下室建筑是错误的。事实上，被申请人作为开发商，在建造该人防工程时，出售的房屋的房款当中，已经包含了人防车位的开发成本。被申请人将人防工程投资成本计算在房价后，实际的投资人是全体业主，而非被申请人。按照《人防法》规定谁投资谁收益的原则，本案的人防车位的收益权不是被申请人，投资收益人也应该是全体业主。因此，被申请人无权出让该车位的使用权。（二）用法律方面1.一、二审法院认定被申请人对人防车位享有所有权，严重违反《人民防空法》、《物权法》规定的人防设施属于国家所有的规定。两审法院均认定被上诉人依法享有地下车位所有权，是对《物权法》规定的物权形式的再创，在人防设施与地下车位无法分离的情况下，再创出地下车位所有权，进而认定被上诉人有权进行地下车位转让，是对法律的严重错误适用。2.二审法院认定“双方签订的车位使用权转让合同是合法有效的”违反法律规定。诉争合同明确的甲乙双方是出卖人与买受人的关系。按照法律规定，投资人要行使投资收益权，不是以“买卖”的方式进行。依照《合同法》第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案讼争的车位使用权转让合同实质上是一份买卖合同，被申请人以买卖的形式实现收益也是于法无据。也就是说如果被申请人享有收益权，只能通过租赁等形式、而不是买卖的形式实现收益权。按照《合同法》第214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。而本案讼争的合同约定的期限是至土地使用权使用年限届满止。3.依据《人民防空法》第二十二条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”被申请人建设该小区住宅时，只是承担组织修建的义务，而非投资人。其在组织修建地下人防工程后，可以将因修建地下人防工程费用，依法列入投资成本当中，并通过房价款，实现收益权。两审法院均未审查谁是地下人防车位的投资人。
综上，请求：1.撤销原一、二审判决；2.被申请人承担本案一、二审诉讼费用。
再审法院认为：
本案争议的焦点是涉案转让协议的性质；涉案转让协议是否有效。
关于涉案转让协议的性质。根据涉案转让协议的约定，涉案车位没有产权，被申请人转让的是涉案车位的使用权，而非所有权，故该转让协议的性质是对车位使用权的转让。被申请人只需享有涉案车位的使用权，即可将使用权转让他人，因此本案只需审查被申请人是否享有涉案车位的使用权，二审法院对车位使用权予以评判并无不当。
关于涉案转让协议是否有效。首先，被申请人对于涉案车位享有使用收益权。人防工程属于国家鼓励建设的工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防车位的使用权和收益权应归属于投资者。本案人防工程系被申请人投资建设，无证据表明列入业主的公摊面积，被申请人可依法享有人防工程的使用权和管理权。业主虽然出资购买了房屋，但不能理所当然的转化成对人防工程进行了投资，所以使用收益权不能归属于业主。其次，涉案转让协议是车位使用权转让合同，并非租赁合同，故不能适用租赁合同有关最长租赁期限来理解涉案转让协议的期限。被申请人作为涉案车位的使用收益人，在涉案车位所在地块的土地使用权期限内，享有对涉案车位的使用收益权，其将该使用期限内的使用权转让给申请人，依据充分。因此，涉案转让协议是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，原审对此认定正确。
综上，申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回黄希青的再审申请。
3、永安市新安大院业主委员会、永安市恒元置业有限公司所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）闽民申2634号
再审申请人（一审被告）：永安市新安大院业主委员会，住所地福建省永安市新安大院。
负责人：刘针贵，业委会主任。
委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：永安市恒元置业有限公司，住所地福建省永安市新安路216号。
法定代表人：陈金曙，董事长。
【裁决要旨】业委会不能证明地下人防车位成本计入业主购房成本中，开发商有地人人防车位的使用、收益权
本院经审查认为：
本案的争议焦点为恒元置业公司对诉争的293个地下人防车位是否享有使用、收益的权利。根据原审查明事实，诉争的地下人防车位系由恒元置业公司经规划许可投资建造。《人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益权投资者所有”，另外，申请人未提供足够的证据证明诉争的地下人防车位计入由购房业主承担的公摊购房成本中，也就是说业主并未就地下人防车位在购房时向开发商支付了对价。综上分析，应确认恒元置业公司对293个地下人防车位拥有使用管理和收益的权利，原审所作判决并无不当。新安业主委员会主张地下人防车位属于小区配套服务设施，属于业主全体共有缺乏事实和法律依据，其再审申请于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回永安市新安大院业主委员会的再审申请。
4、汤柳明、松阳县中梁华董置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）浙11民终1238号
上诉人（原审原告）：汤柳明，男，1989年8月10日出生，汉族，住松阳县。
被上诉人（原审被告）：松阳县中梁华董置业有限公司，住所地：松阳县西屏街道人民大街5号二楼。统一社会信用代码：91331124MA28J6YA6G。
法定代表人：田贺，任董事长。
委托诉讼代理人：杨三朋、张伟华，该公司职工。
【裁决要旨】被上诉人作为开发商，是中梁·滨江首府住宅小区地下人防车位的投资人，对案涉人防车位享有使用权、收益权。我国法律和行政法规没有关于地下人防车位不得租赁的强制性规定，故该租赁协议应认定为合法有效。关于上诉人提出被上诉人未根据《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》的相关规定向人民防空主管部门办理利用防空工程的登记手续。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第四条的规定，人民法院确认合同无效不得以地方性法规、行政规章为依据。判决人防车位租赁合同有效。
汤柳明上诉请求：1、撤销原判，改判解除2017年5月上诉人与被上诉人签订的人防车位买卖合同；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，上诉人于2017年5月5日与被上诉人签订商品房买卖合同(编号：01299805)，约定由被上诉人出售给上诉人位于松阳县城南部，松阴溪北岸，古湖坑以东，规划江滨项弄A号(安置地块)南侧，暂定名中梁滨江首府商品房一套及附属储藏间及人防车位一个。该房屋总价款为999663元，储藏室22000元，人防车位89100元。同日上诉人与被上诉人签订《中梁·滨江首府地下车位租赁协议》及《中梁·滨江首府地下车位租赁协议补充协议》，被上诉人将该小区291号地下车位使用权转让给上诉人。上诉人认为：1、根据《中华人民共和国人民防空法》第二条、《中华人民共和国物权法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项等法律规定，被上诉人出卖属于国家所有的人防设施，损害社会公共利益，其与上诉人签订的买卖合同无效。2、被上诉人作为中梁小区地下防空设施的投资建设者，按照法律规定只享有使用管理、投资收益权，此处的使用管理不应当理解为使用权，而应当理解为归其使用和管理，两者并非同一概念。3、法律未规定地下人防设施使用权可以转让，丽水市的政策规定只是地方的行政规范性文件(该文件并非地方规章或者地方法规)，不能作为使用权可以转让的法定依据。被上诉人转让人防车位使用权属于侵害国家和公共利益的行为，应当认定无效。4、被上诉人转让该设施的所有权亦未取得中梁小区地下人防设施所有权方的同意，此行为属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，被上诉人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。5、根据《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十九条的规定，利用防空工程应当办理登记手续，本案被上诉人在未办理相关手续的情况下私自买卖人防设施，违反法律规定，应当认定合同无效。综上，原审法院在审理中，将上诉人的上述观点遗漏，在法院判断部分也未进行评判，上诉人认为原审法院事实认定和法律适用错误。
松阳县中梁华董置业有限公司答辩称，一、双方签订的地下车位租赁协议及补充协议是真实有效的，是双方真实意思表示，不存在法律禁止情形；二、上诉人提出的答辩人无权处分人防车位，不能成立。法无禁止即自由，法律法规未禁止地下人防车位使用权转让。且依据人民防空法、建设部城市地下空间利用管理办法、丽水市关于地下空间利用管理办法等相关规定，国家支持企业以及社会团体通过多种途径进行投资建设人民防空工程，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。中梁滨江首府地下防空设施的收益权是归答辩人所有的。答辩人与上诉人签订人防车位租赁协议不属于无权处分。三、答辩人整个建设工程、地下车库的开发建设等都已履行相应的报批手续。关于上诉人提出的利用人防设施需要办理的审批手续，即使答辩人未办理，也不影响案涉合同的效力。
汤柳明向一审法院起诉请求：1、解除2017年5月原被告双方签订的人防车位租赁合同；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年12月26日，被告中梁公司经过批准，以出让的方式取得位于松阳县城南部，松荫溪北岸，古湖坑以东，规划江滨项弄A号（安置用地）南侧，编号为江滨项弄B号地块的建设用地使用权，并在上述地块上建设商品房，定名为中梁滨江首府。2017年5月5日，原告与被告签订编号为01299805的商品房买卖合同，购买上述商品房一套及附属储藏间一间及人防车位一个。同日，原、被告签订《中梁·滨江首府地下车位租赁协议》及《中梁·滨江首府地下车位租赁协议补充协议》。其中《中梁·滨江首府地下车位租赁协议》约定由原告向被告租赁中梁·滨江首府地下室第291号地下车位一个（注明为人防车位），车位租金为89100元，租赁期限为20年，期满后，自动顺延，并免于支付租金（物业管理费等除外）。最终使用年限与该地块土地使用年限一致……出租的地下车位于人防工程设施范围内经审批设计用途为停放车辆。该地下车位仅作为轿车类小型车辆停泊专用，不得另作他用…等内容。《中梁·滨江首府地下车位租赁协议补充协议》约定乙方对该车位按照法律法规的规定享有相应的占有、使用、转让的权利。若国家法律法规、政策及相应地方规定对人防车位使用年限、使用范围、使用方法等相关事宜作出具体规定，乙方对该车位享有的使用权年限均按国家法律法规、政策或相关地方规定处理…等内容。2017年5月4日，原告汤柳明支付了89100元的车位费。2019年5月22日，原告认为该人防车位系国家所有，被告损害了社会公共利益，故向本院起诉，提出上述诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案被告依法投资建设中梁·滨江首府地下防空设施，故被告对该地下防空设施依法享有平时使用管理及相应的收益的权利。目前国家法律并未对人防工程所有权作出明确规定，被告在《补充协议》中也只是宣称对人防车位拥有使用权，并未主张其拥有所有权。《中华人民共和国国防法》及《中华人民共和国人民防空法》等相关法律法规并没有规定人防工程设施的使用权禁止转让。故被告出租人防车位使用权的行为系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定。不存在损害国家利益、社会公共利益的行为，应当认定合法有效。故原告以此诉求上述两份协议无效，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回原告汤柳明的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告汤柳明负担。
二审期间，双方均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人签订的是租赁合同。上诉人在订立合同之前已知晓案涉车位属于人防车位，其与被上诉人签订的《中梁·滨江首府地下车位租赁协议》及《中梁·滨江首府地下车位租赁协议补充协议》是双方真实意思表示，对租赁物系人防车位、租赁期限、价款等均有明确的约定。根据《中华人民共和国防空法》第五条第二款关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，虽然人防车位的财产权受到一定的限制，但被上诉人作为开发商，是中梁·滨江首府住宅小区地下人防车位的投资人，对案涉人防车位享有使用权、收益权。我国法律和行政法规没有关于地下人防车位不得租赁的强制性规定，故该租赁协议应认定为合法有效。关于上诉人提出被上诉人未根据《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》的相关规定向人民防空主管部门办理利用防空工程的登记手续。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第四条的规定，人民法院确认合同无效不得以地方性法规、行政规章为依据。故上诉人主张合同无效，要求解除车位租赁协议的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人汤柳明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁悦琛
审 判 员 项伟杰
审 判 员 李伟峰
二〇一九年十月十五日
代书记员 张红蕾
5、江胜、南昌国贸地产有限公司合同纠纷二审民事判决书
江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）赣01民终2172号
上诉人（原审原告）：江胜男，女，1990年2月13日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托诉讼代理人：方舒，北京市京师（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余志琪，北京市京师（南昌）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：南昌国贸地产有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。
法定代表人：林希，职务：副总经理。
委托诉讼代理人：庄宇莉，江西平常心律师事务所律师。
【裁决要旨】涉案的人防车位由国贸公司投资建设，江胜男提交的证据不足以证明国贸公司的开发建设费用全部包含在业主的购房款中，其主张一审法院对人防车位的投资者认定不清，本院不予采信。关于合同效力的认定，江胜男在签订时即清楚知晓车位为人防车位，使用该车位应遵守人防工程的相关规定，涉案车位虽为人防车位，但并不影响其日常使用，江胜男主张国贸公司的行为损害社会公共利益，本院不予采信，涉案合同并未违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定合同有效并无不当。小区业主作为小区商品房购房人，购买商品房支付购房款的行为显然系消费行为，不论小区业主支付的购房款中是否包含人防工程成本，或者包含多少人防工程成本，小区业主的购房人身份都不能仅仅依购房付款行为而转变为小区投资者或者人防工程投资者。按照“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的法律规定，天平公司应享有涉诉人防车位的管理权、使用权。
上诉人江胜男因与被上诉人南昌国贸地产有限公司（以下简称国贸公司）合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4199号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月31日立案，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人江胜男的委托诉讼代理人方舒、余志琪，被上诉人国贸公司的委托诉讼代理人庄宇莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
江胜男的上诉请求为：1.依法撤销一审判决，改判支持江胜男的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由国贸公司承担。事实和理由：一、对国贸公司是否是案涉人防车位的投资者认定不清。国贸公司只是开发商，并不当然是人防车位的投资者，国贸公司未能举证证明其是投资者，也未能证明人防工程的建设成本未计算进房产销售价格。根据江西省人民防空的相关规定，平时使用或开发利用人防工程的，应先向人防主管部门提出申请，经过批准取得人民防空使用证书后才能行使占有、转让、租赁等权利，禁止无证使用人防工程，国贸公司未得到人防工程平时使用证书，应不享有案涉人防车位的使用权。二、对案涉《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》的性质认定不清。合同约定的使用期限与房屋约定使用年限相同，属于永久转让；需一次性支付15万元转让费，出具的收据及增值税发票载明为车位费，税率按不动产销售标准计算；合同约定自车位转移交付之日起，由江胜男承担与该车位有关的一切风险；综上，从合同支付价款、付款方式、风险承担等条款内容分析，案涉合同本质上属于财产权利让渡合同，即买卖合同。三、国贸公司出售人防车位的行为损害了社会公共利益，应认定为无效合同。国贸公司未取得人防工程平时使用证书，却转让人防车位使用期限70年，按相关规定，人防车位仅能出租，且不得超出5年，人防车位具有平时使用、战时防空的双重属性，换言之，国贸公司既不能保证江胜男具有70年的使用权，也无法保障在车位使用期限内不发生战争，且还向其他小区业主出售了人防车位，损害了社会公共利益。虽然我国法律、行政法规未禁止转让人防工程的使用权，但江西省相关规定禁止无证转让人防工程，且规定仅能对外出租不超出5年期限，根据最高院相关案例，在法律、行政法规没有规定，在相关行政主管部门制定的行政规章涉及到社会公共利益保护的情形下，可参照适用，若违反其效力性禁止规定，可认定合同无效。
国贸公司答辩称：一、一审认定国贸公司系涉案人防工程投资者，认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人防工程建设者即为投资者，本案中，《人防工程竣工验收备案表》中“建设单位名称”一栏注明了是国贸公司，国贸公司作为投资者，依法享有人防工程的法定使用权及收益权。二、一审法院认定涉案合同属于使用权转让合同，认定事实清楚，适用法律正确。根据合同约定，国贸公司将车位使用权转让给江胜男，该车位是不能办理权属登记，位于人防区域，使用车位必须遵守人防工程的相关规定，合同标题也明确只涉及“使用权”转让，江胜男对车位只有使用权而无所有权是知悉的。因此，无论是从合同标题，还是合同内容，双方真实意思表示是对人防车位的使用权进行转让。三、涉案合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一审法院认定合同合法有效适用法律正确。根据物权法定原则，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国贸公司依法享有法定人防车位使用权，而非依申请才取得，人民防空主管部门对颁发使用权证，只是作为人民防空主管部门对人防工程监督管理的一种方式，但不影响国贸公司依法取得车位使用权，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十五条规定，国家现有的法律法规并未对人防工程平时的用途进行限制，反而明确了平时可以满足群众的生产和生活，并获取收益。国贸公司提交的《人防工程竣工验收备案表》经过南昌市人防办备案，其中“平时用途”明确了用途为“地下停车库”，国贸公司将人防工程在平时作为人防车位使用是得到南昌市人防办同意，没有违反法律法规规定的，一审法院认定合同合法有效适用法律正确。
江胜男向一审法院提起的诉请：1.依法确认江胜男、国贸公司双方于2018年3月30日所签订的《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》无效；2.依法判令国贸公司向江胜男返还车位转让费15万元及赔偿损失（损失按年利率6%计算，自2018年3月28日起至还清款时止，暂计算至2019年3月27日为9000元）;3.本案诉讼费由国贸公司承担。
一审法院认定事实为：2018年3月30日，江胜男与国贸公司签订《南昌市商品房买卖合同》一份，江胜男向国贸公司购买商品房一套。同日，江胜男与国贸公司签订《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》一份，约定国贸公司将位于地下室-1层的XXX车位使用权转让给江胜男，该车位的土地使用年限自2015年3月27日至2085年3月26日止，转让费用为15万元，合同还对违约责任、车位交付时间等进行了约定。该合同还载明本协议签订前，江胜男了解该车位位置、尺寸等相关情况，并清楚该车位不能办理权属登记而无异议，江胜男清楚该车位位于人防区域，江胜男使用该车位应遵守人防工程的相关规定。江胜男于2018年3月28日向国贸公司支付了车位费15万元，国贸公司于2018年8月18日开具了15万元的增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称一栏为“不动产国贸天悦花园车位”。2018年8月30日，江胜男与国贸公司办理了交付手续，国贸公司将涉案人防车位交付给江胜男使用。2019年1月30日，江胜男与若干名国贸天悦其他小区业主，联名向南昌市青山湖区人民防空办公室举报国贸公司违法出售国贸天悦小区地下人防车位。2019年1月30日，南昌市青山湖区人民防空办公室向国贸公司下达了《关于立即停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的通知》，要求国贸公司立即停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的行为。2019年1月31日，国贸公司向南昌市青山湖区人民防空办公室复函称，国贸公司从未对外出售“国贸天悦”防空地下室车位所有权，同时也从未以长期出租的方式对外出租小区防空地下车位，国贸公司与使用者签订使用权转让协议，不存在出售人防车位的行为。
另查明，本案所涉国贸天悦地下室人防工程于2016年9月1日开工，于2018年1月9日竣工验收，于2018年4月9日在南昌市人民防空办公室备案，该国贸天悦地下室人防工程防护等级为甲级，位于地下一层，平时用途为地下停车库，战时用途为二等人员掩蔽所。
一审法院认为：本案的争议焦点在于江胜男与国贸公司签订的《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》是否无效。江胜男以《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》违反法律、行政法规的强制性规定、国贸公司无权将涉案人防车位转让给江胜男、国贸公司转让人防车位的行为损害了社会公共利益为由，主张该合同无效。国贸公司以《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定辩称该合同合法有效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（一）第四条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。国贸公司作为涉案人防工程（平时用途为地下停车库）的投资者，依法享有该人防工程的收益，国贸公司将其投资建设的人防工程停车库使用权转让给江胜男，与江胜男签订的《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同法定无效情形，且该合同系江胜男、国贸公司双方的真实意思表示，合法有效。故江胜男要求确认江胜男、国贸公司于2018年3月30日签订的《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》无效，没有法律依据，一审法院不予支持。因合同不存在无效情形，故对于江胜男要求国贸公司返还车位转让费15万元及赔偿损失的诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决驳回江胜男的全部诉讼请求。案件受理费3480元，减半收取计1740元，由江胜男负担。
本院二审期间，江胜男提交了一份补强证据，国贸天悦花园开发规划条件情况表、开发项目建设成本情况表，证据来源：南昌市房管局官网南昌房信网新房在线网络打印件。证明内容：1.国贸天悦花园地上建筑面积57126.38㎡、地下建筑面积14844.67㎡，总建筑面积71971.05㎡；2.每平方米建筑面积商品住宅平均成本是以总建筑面积71971.05㎡为基数计算的平均成本，包括地下建筑面积；3.市政基础配套要求中，包括设地下人防；4.每平方米建筑面积商品住宅平均成本包括市政基础设施建设费，每平方米749.9元。证明目的：1.国贸天悦小区总建筑面积71971.05㎡，其中包括地下建筑面积14844.67㎡，而地下建筑面积中又包括地下人防车位的建筑面积，每平方米建筑面积商品住宅平均成本是以总建筑面积71971.05㎡为基数计算的平均成本，因此每平方米建筑面积商品住宅平均成本包括地下人防车位的建设成本；2.地下人防属于市政基础配套设施，其建造费用包括在全体业主的购房款中，地下人防车位的使用权应属于全体业主所有，国贸公司无权转让。
国贸公司质证认为，对补强证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该两份表格是国贸公司在申请商品房预售许可证时向房管局递交的，表格是由房管局提供的，只是作为办理预售许可证的材料之一。两张表格中只是对项目概况记载，总建筑面积也只是概况记载，平均成本价只是涉及到商品房住宅的价格，而没有涉及地下停车位的价格，该份表格不能达到上诉人证明总建筑面积为基数计算平均成本的目的，开发表只是作为申请预售许可证材料之一，只是对项目的概况说明。其次，根据物权法定原则，物权种类和内容是法定，非推定，本案中国贸公司取得人防车位使用权是根据人防车位法依法获取，最后根据双方签订的商品房买卖合同，江胜男只是基于买卖关系取得特定专有空间的所有权并以此享有法定业主所给予的共有物权。故其不具有投资人的身份，且双方签订的商品房买卖合同附件4第12条，已经约定了包括车位储藏间的所有权经营权是归出卖人所有。出卖人有占有、使用、收益、处分的权利，《中华人民共和国物权法》第74条也明确了规划用于停车位的归属是由当事人通过出售、附赠或出租的方式获得，不论是法定还是依约定，人防车位使用权都由国贸公司所有，该两份表格不能达到上诉人的证明目的。
本院对江胜男提交的证据认定如下：对开发规划条件情况表、开发项目建设成本情况表的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，不能达到江胜男举证的证明目的。
国贸公司未提交新证据，本院查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：1.涉案合同的性质应认定为车位的使用权转让还是所有权转让；2.涉案人防车位的投资者和使用者能否认定为国贸公司；3.涉案合同应否认定无效。
本院认为，关于案涉合同性质的认定，涉案合同的名称为《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》，且合同明确约定：“该车位的土地使用年限自2015年3月27日至2085年3月26日止，江胜男清楚该车位不能办理权属登记而无异议，清楚该车位位于人防区域，江胜男使用该车位应遵守人防工程的相关规定”等事项，可以认定涉案合同约定的是车位使用权的转让，且江胜男对此明知，现其主张为所有权转让合同没有依据，本院不予采信。关于涉案人防车位的投资者的认定，本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。涉案的人防车位由国贸公司投资建设，江胜男提交的证据不足以证明国贸公司的开发建设费用全部包含在业主的购房款中，其主张一审法院对人防车位的投资者认定不清，本院不予采信。关于合同效力的认定，江胜男在签订时即清楚知晓车位为人防车位，使用该车位应遵守人防工程的相关规定，涉案车位虽为人防车位，但并不影响其日常使用，江胜男主张国贸公司的行为损害社会公共利益，本院不予采信，涉案合同并未违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定合同有效并无不当。综上所述，江胜男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3480元由江胜男负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
审 判 员 王革生
审 判 员 郑 馨
二〇一九年十月八日
法官助理 刘 岚
书 记 员 万志新
6、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司等侵权责任纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）京01民终3601号
上诉人（原审原告）：北京天平房地产开发经营有限责任公司，住所地北京市门头沟石龙工业开发区石龙南路6号501室。
法定代表人：阮永恒，董事长。
委托诉讼代理人：翟颖，女，北京天平房地产开发经营有限责任公司职员。
委托诉讼代理人：孙芳，北京市安理律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京市海淀区乐府家园业主委员会，住所地北京市海淀区永定路乙1号院乐府家园12号楼9单元北侧。
负责人：王晖，业委会主任。
委托诉讼代理人：徐剑，男，北京市海淀区乐府家园业主委员会委员。
委托诉讼代理人：商宁，北京普然律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
法定代表人：陈耀忠，总经理。
委托诉讼代理人：史伟朋，男，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司职工。
委托诉讼代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。
【裁决要旨】因此就现有法律规定而言，人防工程使用权、管理权应归其投资者享有。本案中，基于上述法律规定情况，双方当事人特别是乐府家园业委会对涉诉人防工程“投资者”作出了进一步抗辩——主张地下人防工程相应建设成本已经作为商品房销售成本核销，故认为小区商品房业主通过购买商品房支付购房对价，实际上成为地下人防工程建设成本的实际负担者，由此主张小区商品房业主系“投资者”，依法应享有涉诉人防车位的使用权、管理权。乐府家园业委会的上述抗辩主张，将“投资者”简单等同于“成本负担者”，存在明显逻辑瑕疵。小区业主作为小区商品房购房人，购买商品房支付购房款的行为显然系消费行为，不论小区业主支付的购房款中是否包含人防工程成本，或者包含多少人防工程成本，小区业主的购房人身份都不能仅仅依购房付款行为而转变为小区投资者或者人防工程投资者。按照“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的法律规定，天平公司应享有涉诉人防车位的管理权、使用权。
上诉人北京天平房地产开发经营有限责任公司（以下简称天平公司）与上诉人北京市海淀区乐府家园业主委员会（以下简称乐府家园业委会）、上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司北京物管分公司）侵权责任纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天平公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司赔偿天平公司自2010年1月1日起暂计至2016年12月31日的经济损失19908000元。事实和理由：一审判决对人防车位的租金收益损失标准认定错误，天平公司自主产权车位租金是600元/月/个，人防车位作为乐府家园小区地下停车场的一部分，出租价格理应与天平公司自主产权车位租金价格一致，也应按照600元/月/个租金标准计算，且乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司利用人防车位空闲时段，按照2元/小时的标准收取临时停车费。另，长城公司北京物管分公司已向租户按月收取了物业管理费，故对人防车位进行维护的费用不应从租金中扣除。
乐府家园业委会针对天平公司的上诉辩称，首先乐府家园业委会并未侵权，人防车位的租金不能等同于产权车位的租金，不能按照600元/月/个标准收取；其次，收取的物业管理费是人工等费用，并不包含人防车位的维护；没有证据证明收取了临时停车费；最后，天平公司提交的证明并未证明其为人防车位的投资人，即便认定侵权，也不应该以600元/月/个车位的标准认定损失。
长城公司北京物管分公司针对天平公司的上诉辩称，同意乐府家园业委会的答辩意见。
乐府家园业委会、长城公司北京物管分公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回天平公司的诉讼请求。事实和理由：天平公司并未举证证明其为本案人防车位的投资者，一审法院认定天平公司享有人防车位的使用权及收益权，无事实及法律依据；人防车位的租金一直延续340元/月/个的标准，一审酌定500元/月/个的标准，与事实不符。
天平公司针对乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司的上诉辩称，不同意乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司的上诉请求，天平公司自主产权车位租金是600元/月/个，人防车位出租价格理应与天平公司自主产权车位租金价格一致，也应按照600元/月/个租金标准计算。
天平公司向一审法院起诉请求：1、判决乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司对天平公司享有使用权的乐府家园小区2、3、11、12号（原10、11、13、12号）楼的395个人防车位(以下简称涉诉人防车位)停止侵权行为；2、判决乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司赔偿天平公司经济损失19908000元（自2010年1月1日至2016年12月31日，每车位每月按照600元计算）。
一审法院认定事实：一、涉诉人防车位交接及各方对自身相关权益主张情况。
天平公司系北京市海淀区永定路乙1号院乐府家园小区（以下简称小区）的开发建设方。小区2005年竣工后，天平公司委托恒景公司作为小区前期物业管理公司提供物业服务。小区业委会成立后，乐府家园业委会决定委托长城公司北京物管分公司作为小区物业管理公司。2009年12月28日，乐府家园业委会作为甲方，与乙方天平公司、丙方恒景公司、丁方长城公司北京物管分公司签订《乐府家园社区物业管理交接协议》（以下简称《交接协议》）。《交接协议》中涉及物业区域的移交问题主要有以下约定：第二条约定“乙方提供满足物业服务需要的临时物业用房”。第三条约定“丙方向甲方和丁方移交的本社区物业区域内的所有设备设施，设备以现状进行交接”。第六条第一款约定“考虑到乙方的要求，甲、丁双方同意乐府商厦（即1号楼）和临街底商（即2号楼、3号楼、8号楼及14号楼外底商）以及会所（位于14号楼并向小区外侧开门）、外围地面停车场等物业的物业服务管理，暂不移交，由乙方自管，其管理权的归属问题，在完成本协议约定的物业服务管理交接工作后，再由各方当事人协商解决”。第六条第二款约定“凡是本条所列物业与小区其他物业共同使用的设备设施，乙方需移交给丁方，而且乙方需向丁方缴纳相关设备设施的使用、维保费用”。第七条约定“对本社区物业产权及管理权区分有疑义的其他事宜，各方一致同意，在完成本协议约定的物业交接工作后，由各方根据有关规定友好协商解决”。
2010年1月29日，长城公司北京物管分公司向天平公司出具《关于承包经营乐府家园地下车库的函》，在该函件中，长城公司北京物管分公司向天平公司明确表示：愿意承包天平公司“自有产权车位及人防车位”，并愿意与天平公司就地下车库684个车位的承包方式、金额、时间等进行磋商。
2010年2月4日，乐府家园业委会向天平公司出具《关于乐府家园小区地下人防车位使用、管理和收益问题的函》，主要内容为：小区地下人防车位的建筑投资部分记入商品房价格成本中，业主是地下人防工程的实际投资者，要求天平公司将此前经营地下人防车位的收益向全体业主返还。
2010年2月6日，乐府家园业委会向长城公司北京物管分公司出具《人防车位委托函》，主要内容为：“乐府家园业委会从2010年2月8日起，正式委托贵司全权办理乐府家园小区人防车位的租赁事宜，解决乐府家园业主停车问题，所收取的车位租赁收入存入乐府家园小区业委会与长城物业双方共同开具的银行监管账户上，待人防车位收益权界定完成后，权益人共同决定对该笔收入进行处置”。
2010年2月6日，长城公司北京物管分公司向小区业主发出《关于地下人防车位管理的通知》，告知业主受乐府家园业委会委托，就人防车位交费情况作出如下通知：1、租用人防车位的业主仍按每个车位每月340元交纳车位使用费，续租人防车位业主，租金和管理费从2010年1月1日计算。2、根据物业服务合同，使用小区地下车位（包括人防车位）的业主每月交纳60元管理费。3、2010年2月8日起，不再为未在该公司交纳人防车位租金的车主办理车库出入卡，目前正在使用人防车位，租期尚未到期（2010年2月8日前交纳车位租金），也未欠缴车位管理费的车辆，可以凭卡继续使用车位。
2010年2月25日，乐府家园业委会将天平公司、恒景公司诉至法院，作为该案诉讼请求第四项，乐府家园业委会要求法院确认涉诉人防工程车位收益权归属全体业主，并要求判令天平公司向乐府家园业委会移交自小区入住至起诉时的收益。但在该案诉讼过程中，乐府家园业委会于2013年6月30日申请撤回了上述关于涉诉人防车位的诉讼请求。
2010年6月22日，天平公司、长城公司北京物管分公司与恒景公司有关人员就人防车位、物业用房等问题开会进行沟通。根据会议纪要显示，长城公司北京物管分公司参会人员在会上表示“人防车位是业委会委托给我们的，说是属于业主分摊部分，我们把人防车位的租金单独存到一个账户里，谁都不动，等法律程序走完，法院判给谁就把钱交给谁”。与会各方形成一致意见中包括：“关于人防车位的问题，没有争议，开发商持有人防局的使用权证及享有使用权，所以关于这部分另行协商解决办法，其中包括长城整体租赁”。该会议纪要，有主要参会人员签字。
此后，由于对于涉诉人防车位使用权归属以及实际控制权未能达成一致，天平公司自2011年起，多次向田村街道办事处提出书面意见，要求解决涉诉人防车位收益权归属问题。
二、有关涉诉人防车位管理权登记、备案情况。
2004年4月北京鼎春德正测绘中心受天平公司委托，就乐府家园小区出具相应《房屋土地测绘技术报告书》，其中就房屋建筑面积、共有共用建筑面积分层、房屋分户建筑面积分摊等进行了列明。本案双方当事人已均认可本案涉诉人防工程有关面积未计入公摊面积。
根据2005年天平公司就乐府家园小区房屋取得的相关房屋所有权证及北京市房屋登记表显示，小区当时的4、7、9、10、11、12、13号楼（对应房屋产权证京房权证海其字第XXXX号）和2、3、8号楼（对应房屋产权证京房权证海其字第XXXX号）均显示有相应地下人防工程并标注相应面积，在北京市房屋登记表下注明：“人防建筑面积不在总建筑面积内”字样。
2009年起，天平公司就涉诉人防工程与北京市海淀区田村路街道人民防空办公室（以下简称田村路街道人防办）签订相应《人防工程安全使用责任书》。
2009年起，天平公司与北京市海淀区人防工程管理中心（以下简称海淀人防工管中心）定期就本案诉争人防工程签订相应《人防工程安全管理责任书》
2011年10月海淀人防工管中心就本案诉争人防工程向天平公司出具相应的《人防工程使用意见书》。
2012年11月，天平公司作为呈报单位，就本案诉争人防车位获得经田村路街道人防办审批的《人防工程（在用）备案书》。
诉讼中经法院询问，乐府家园小区业委会亦确认，小区业委会目前没有实际就涉诉人防车位使用从有关部门取得相应授权或审批手续。
2015年3月，乐府家园业委会取得北京市民防局作出的京民防信访函[2015]2号《北京市民防局信访答复意见》（以下简称答复意见）。该答复意见中，主要答复和阐述以下内容：1、“国家依法要求城市新建民用建筑应按照规定修建战时可用于防空的地下室，同时国家鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空建设，实现人防工程投资主体多元化，但并未明确人防工程的所有权归属”。2、“《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第25条：‘平时使用人防工程，应当按照规定报人民防空主管部门审查批准，并向人民防空主管部门申请办理《人防工程使用证》’……按照以上规定，在北京市平时利用人防工程是行政许可事项，不是备案行为，也没有对人防工程的归属与收益进行认定”。3、“建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，并且开发商与业主签订的商品房买卖合同也未约定人防工程纳入公共面积进行分摊。因此，商品房的结建人防工程不能作为红线区域内的业主的配套及共有部分。虽然《中华人民共和国人民防空法》没有对人防工程的产权归属作出明确规定，但是根据《北京市关于对新建防空地下室实行统一管理的请示的通知》（京政办发[1992]33号）要求：‘凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防战备设施。开发建设单位不得随地面建筑出售，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。’上述规定，说明北京市的结建人防工程由属地区、县政府代表国家进行统一管理”。
三、各方就涉诉人防车位出租情况、维护保养支出情况提交的证据。
天平公司就其主张的涉诉人防车位每月租金600元，提交了与涉诉人防车位相近的其自有车位租金调整和车位出租情况票据。长城公司北京物管分公司及乐府家园业委会对上述证据的证明目的不予认可，主张涉诉人防车位均用于向小区业主出租，每月租金为340元，另每车位收取管理费60元。对此乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司提交了部分车位出租收据加以证明。天平公司对乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司的证据不予认可，并主张涉诉人防车位还有面向社会计时收费的出租情况。
就涉诉人防车位在乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司管理控制期间支出的相关维护保养费用情况，首先乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司表示，就每个车位收取的管理费，不包括维护保养费用，仅用于日常管理。就维修养护费用支出，乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司在原审过程中提交有部分票据，但票据显示内容仅有笼统的工程名目如“监控设备系统”“乐府家园消防主机安装改造”等，未显示工程具体区域、范围、明细。天平公司对上述费用支出项目和款项均不予认可。诉讼中，经法院询问，天平公司明确就本案涉及费用的相关账目情况不申请审计评估。
另查，2010年1月5日，乐府家园业委会作为甲方与乙方长城公司北京物管分公司签订《账户监管协议》一份，协议约定乙方应开立一个专用于《乐府家园物业服务合同》项下以及与乐府家园小区物业相关的资金收付和监管的资金监管账户。双方一致同意，监管账户内资金及产生的利息全部归甲方所有。
一审法院认为，天平公司以侵权纠纷为由，将乐府家园业委会、长城公司北京物管分公司诉至法院，并要求乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司承担相应的侵权责任。诉讼过程中各方首先对涉诉人防车位使用权归属存在争议，同时就侵权责任中涉及的损失赔偿数额存在争议。故本案首选应确认涉诉人防车位使用权、管理权的归属。
一、涉诉人防车位使用权、管理权的归属。
诉讼中，双方对于天平公司系乐府家园小区开发建设单位并无争议，对于涉诉人防车位相应面积未计入乐府家园小区公摊面积均予以认可。对此法院不持异议。在上述基本事实基础上，本案需根据双方主张及举证情况确认，查明对于涉诉人防车位使用权、管理权的归属是否存在任何法定、约定或其他推定情形。
关于人防工程使用权、管理权的法律规定。根据双方举证、质证并参考北京市民防局作出的京民防信访函[2015]2号《北京市民防局信访答复意见》可以确认，我国现有法律法规、行政规章并未就住宅小区配套建设的人防工程的使用权归属特别是商品房出售后的人防工程使用权归属作出直接、明确规定。本案中，双方当事人均认可涉诉人防车位相应建筑面积，依法未计入公摊面积。而根据现有相关法律，对于建筑区划内未计入公摊面积的部分的权利归属，并无统一规定。其中，未计入公摊面积的物业服务用房，依据法律规定，属于业主共有；未计入公摊的车位、车库，可由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。显然，仅上述列举的两种情形，就存在权利分别属于业主共有和属于开发商享有的情况。因此，涉诉人防车位未计入公摊的事实，尚不足以确定涉诉人防车位使用权、管理权归属。对于人防工程的管理使用，现主要依据修正后的《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，即：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此就现有法律规定而言，人防工程使用权、管理权应归其投资者享有。本案中，基于上述法律规定情况，双方当事人特别是乐府家园业委会对涉诉人防工程“投资者”作出了进一步抗辩——主张地下人防工程相应建设成本已经作为商品房销售成本核销，故认为小区商品房业主通过购买商品房支付购房对价，实际上成为地下人防工程建设成本的实际负担者，由此主张小区商品房业主系“投资者”，依法应享有涉诉人防车位的使用权、管理权。乐府家园业委会的上述抗辩主张，将“投资者”简单等同于“成本负担者”，存在明显逻辑瑕疵。我们知道，无论在经济生活或者日常生活中，投资和消费虽然都存在“付款”行为，但二者之间却存在的明显不同。人们的共识是：投资行为往往是一定的经济主体（投资者）为了在未来可预见的期间内，获得收益或者增值，而向一定目标或领域投放资金或实物的一种经济行为。投放资金（或实物）即“付款”行为与期待依据该投入获得相应收益或增值的意思表示是投资的两大标志性特点，缺一不可。而消费行为中的“付款”是付款人（消费者）为取得交换标的物而支付对价，该对价虽然受市场因素决定有高低变化，但通常包括交换标的物的成本。因此，忽略其他因素，简单以“付款”是否覆盖成本，并以在后的、覆盖成本的付款支付者来认定投资者，显然缺乏合理性。具体就本案而言，天平公司作为小区的开发建设单位，按照配套建设人防工程的有关要求，筹措人防工程建设资金，建设人防工程，显然应系涉诉人防车位的开发建设单位，亦同时系涉诉人防车位的投资者。小区业主作为小区商品房购房人，购买商品房支付购房款的行为显然系消费行为，不论小区业主支付的购房款中是否包含人防工程成本，或者包含多少人防工程成本，小区业主的购房人身份都不能仅仅依购房付款行为而转变为小区投资者或者人防工程投资者。按照“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的法律规定，天平公司应享有涉诉人防车位的管理权、使用权。
关于是否存在约定将涉诉人防车位管理权、使用权由天平公司移转给乐府家园业委会的情形。本案中，2009年12月28日《交接协议》对于乐府家园业委会与天平公司对小区设施、设备及相应管理权利义务的交接具有重要意义。对于《交接协议》是否约定移交涉诉人防车位或是否排除涉诉人防车位移交，天平公司与乐府家园业委会各执一词，且各自依据协议中某一项约定进行解释。但根据书证中《交接协议》的文字表述，《交接协议》中并未直接就涉诉人防车位使用权、管理权进行约定。考虑到在约定不明的情形下，应进一步参考各方后续行为。进一步审查天平公司、乐府家园业委会在《交接协议》签订后实施的相关维权行为，可以发现双方在《交接协议》签订后，均试图通过诉讼、告知物业、向有关管理部门申诉等多种方式主张各自享有对涉诉人防车位的管理权、使用权。作为《交接协议》参与方，即便审查长城公司北京物管分公司在《交接协议》签订后的一系列行为和意思表示，也不难发现，就涉诉人防车位管理权、使用权的归属，该公司也存在前后矛盾的态度和言行。故法院有理由确认，2009年12月28日签订的《交接协议》并未就涉诉人防车位管理权、使用权的归属作出明确约定。
关于是否存在其他情形足以推定天平公司同意将涉诉人防车位管理权、使用权移交乐府家园业委会。根据天平公司提交的相关证据材料，从2009年底《交接协议》签订至今，天平公司始终未认可将涉诉人防车位管理权、使用权移交乐府家园业委会。且从2009年起，天平公司一直就涉诉人防车位向相关行政管理部门申报并获得相关管理使用审批。虽然自2010年至今，涉诉人防车位一直由乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司实际管理使用，但并无证据证明天平公司对这一实际状况予以同意或默许，故不存在足以推定天平公司同意让渡涉诉人防车位管理权、使用权的情形。
综合上述分析，涉诉人防车位管理权、使用权依法应由其投资建设者天平公司享有。自涉诉人防车位建成并投入使用后，亦不存在其他约定或推定情形，改变涉诉人防车位使用权、管理权归属。故乐府家园业委会主张其为涉诉人防车位合法管理使用权人的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。乐府家园业委会无合法依据，占有使用涉诉人防车位并出租获取收益的行为，系对天平公司合法权益的不当侵害，应承担相应的侵权责任。天平公司要求乐府家园业委会、长城公司北京物管分公司就涉诉人防车位停止侵权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但需要注意的是，《交接协议》签订时，各方既未就涉诉人防车位使用权、管理权的归属予以明确，亦未将涉诉人防车位明确排除在交接范围之外，从而导致各方在《交接协议》签订后，就涉诉人防车位管理权、使用权发生争议。故就此，天平公司、乐府家园业委会均应承担一定责任。对此，法院将在损失赔偿中一并予以考虑。
二、损失赔偿数额
涉诉人防车位共395个地下车位。上述车位自2010年起至今，一直由乐府家园业委会、长城公司北京物管分公司（系受乐府家园业委会委托）实际控制管理并收取车位租金。根据证据材料和当事人自述，上述车位租金长城公司北京物管分公司收取后，均已进入其与乐府家园业委会设立的共管账户中。因此，现天平公司要求乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司就侵占涉诉人防车位赔偿经济损失的主张，于法有据，法院予以支持。
但具体就经济损失额的计算。天平公司主张，2010年1月1日至2016年12月31日期间的经济损失，按照每车位每月600元计算。但就此天平公司并未提交充分证据证明，涉诉人防车位实际出租情况和租金收取情况。乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司主张上述车位系以每月340元的价格向小区业主出租。但就此，乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司亦未就涉诉人防车位出租、每月收取租金乃至实际入账金额向法院提交充分证据。且根据天平公司提交的证据材料显示，涉诉人防车位所在区域实际市场租赁价格确实远高于340元每月，同时涉诉人防车位还存在对外临时出租情况。在双方均不能就涉诉人防车位实际出租情况提供充分证据证明的前提下，在天平公司明确不就上述费用情况申请进行审计的情况下，法院结合涉诉车位所处区域市场价格标准，依法酌定涉诉人防车位每月租金标准为500元，该价格不含通常伴随租金按月或按年收取的管理费。
同时，考虑到涉诉人防车位系地下车位，且小区自建成交付使用至今确已经过较长时间，乐府家园业委会、长城公司北京物管分公司对涉诉人防车位在2010年至今的期间内，需要另行支出费用进行维修、保养的主张，基于其合理性予以采纳。故车位租金在应扣除日常人工管理费用之外，还应同时将合理的维修、保养支出予以扣除。但就此，乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司在诉讼中提交的证据，虽然可以显示工程内容和支出，但无法具体显示出该工程施工范围、维修内容与本案涉诉人防车位的对应关系。其他支出计算方式和计算表均系被告自行整理、打印，缺乏证据的客观性，亦难以作为认定依据。同时，法院注意到，长城公司北京物管分公司曾在答辩意见中自述：“涉诉人防车位的出入口和公用设备与小区其他设备是不可分割的，是共用的”。因此客观上，确已难以取得唯一用于涉诉人防车位的维修、保养工程单据。鉴于上述情况，法院将根据各方提交的相关证据，结合导致此次侵权行为的各方过错情况以及常规类似设备设施的维修、保养需求依法对合理支出部分予以扣除。
虽然长城公司北京物管分公司系基于乐府家园业委会委托授权管理涉诉人防车位，但根据本案已查明的事实，长城公司北京物管分公司系涉诉人防车位的实际管理者，也是车位租金的收取方，同时还是车位租金存入账户的共同管理方，因此天平公司要求长城公司北京物管分公司与乐府家园业委会共同承担停止侵权、赔偿经济损失的主张，具有事实和法律依据，法院予以支持。就天平公司在损失赔偿方面超出合理限度的赔偿主张，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第八条、第十五条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京市海淀区乐府家园业主委员会、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起十日内，停止对北京天平房地产开发经营有限责任公司享有使用权的乐府家园小区2、3、11、12号（原10、11、13、12号）楼的395个人防车位的侵权行为;二、北京市海淀区乐府家园业主委员会、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起十日内，赔偿北京天平房地产开发经营有限责任公司经济损失一千万元;三、驳回北京天平房地产开发经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，乐府家园业委会提交乐府家园人防车位租赁费2010-2018年每月收入明细及乐府2018年台账各一份，证明涉案人防车位2010-2018年期间的租金收入。天平公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，天平公司认为上述证据系乐府家园业委会自行制作，不能证明涉案人防车位真实的租金收入。本院意见为：乐府家园业委会提交的乐府家园人防车位租赁费2010-2018年每月收入明细及乐府2018年台账不足以证实其证明目的。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合双方二审的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题有二：一是涉诉人防车位使用权及管理权的归属问题；二是一审法院认定的损失赔偿数额是否适当。以下分别予以评析：
一、涉诉人防车位使用权及管理权的归属问题。
《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《北京市人民防空工程平时使用行政许可办法》第四条规定：“平时使用人防工程，必须经过区县人防工程主管部门行政许可，取得《人防工程使用证》”。依据上述规定，人防工程使用权、管理权归投资者享有，人防工程的使用权及管理权的取得属于行政许可范畴，由行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，依法进行审查并准予其从事特定的活动。
本案中，天平公司系涉诉小区的开发建设单位，在小区开发建设中按照建设规范要求进行人防工程配套建设，其后，天平公司向相关部门申请使用涉诉人防工程，并先后与田村路街道人防办、海淀人防工管中心签订《人防工程安全使用责任书》、《人防工程安全管理责任书》，海淀人防工管中心就本案诉争人防工程向天平公司出具《人防工程使用意见书》、天平公司就本案诉争人防车位获得经田村路街道人防办审批的《人防工程（在用）备案书》，北京市海淀区民防局向天平公司出具了《人防工程使用证》。根据天平公司提交的上述一系列证据可以得出，天平公司作为涉诉小区的开发建设单位使用涉诉人防工程得到了相关行政部门的行政许可，而乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司承认目前并未就涉诉人防车位的使用权获得相关行政部门的许可授权，故根据现有证据来看，天平公司理应享有涉诉人防车位的使用权及管理权。
在确定了天平公司享有涉诉人防车位使用权及管理权的前提下，是否存在相关约定将上述权利转移给乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司的情形。经查，2009年12月28日，乐府家园业委会，与天平公司、恒景公司、长城公司北京物管分公司就北京市海淀区乐府家园社区的物业管理交接事宜签订了《乐府家园社区物业管理交接协议》，乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司主张《交接协议》中约定了将涉诉人防车位转移的内容。对此，本院认为，涉诉人防车位并非一般意义的物业管理的内容，《交接协议》关于涉诉人防车位移转的约定并不明确，且根据《交接协议》第七条的约定，签订协议四方就小区物业产权及管理权区分有疑义的其他事宜也一致同意在交接工作后进行友好协商，其后，四方也基于人防车位的使用、管理、收益等问题通过各种形式进行过磋商，尤其在2010年6月22日天平公司、恒景公司与长城公司北京物管分公司就人防车位等问题开会进行沟通的会议纪要中显示，与会各方形成一致意见中包括：“关于人防车位的问题，没有争议，开发商持有人防局的使用权证及享有使用权，所以关于这部分另行协商解决办法，其中包括长城整体租赁”。故而本院认定《交接协议》并不能得出涉诉人防车位使用权及管理权已经转移的结论。
综上，涉诉人防车位的使用权及管理权归属于天平公司，本案亦不存在乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司所主张的权利转移的情形，本院对乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司关于涉诉人防车位权属的上诉理由不予采信。
二、一审法院认定的损失赔偿数额是否适当。
本案审理中，双方当事人对涉诉人防车位的数量及争议期间无异议，但对每个车位对外出租的收益持不同意见。乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司上诉主张即便构成侵权，应按照其实际对外出租的金额，即每车位每月340元的价格计算。对此，本院认为，因乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司侵占涉诉人防车位的行为使天平公司不能对车位进行正常的管理、使用、收益，从而导致租金收益损失，乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司对天平公司构成侵权，乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司应对天平公司的合理损失承担赔偿责任，实际损失的确定不应以乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司所主张的其自行收取的租金金额为限，而应当结合涉诉人防车位所在区域实际市场租赁价格等因素进行综合评定。故，乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司上诉主张以其实际对外出租的金额，即每车位每月340元的价格计算，于法无据，本院不予采纳。但，天平公司上诉主张按照每车位每月600元的价格计算，亦未能向本院提供充分证据予以证明，在一审审理过程中，天平公司明确不就上述费用情况申请进行审计，应承担相应举证不能的法律后果。一审法院结合涉诉人防车位所处区域停车位市场价格标准，酌定本案涉诉人防车位每车位每月租金标准为500元（该价格不含通常伴随租金按月或按年收取的管理费），并无不当，本院予以维持。
另外，考虑到乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司在占有涉诉人防车位期间必然会对人防车位进行必要的维修和保养，故该部分的合理支出理应从涉诉人防车位租金损失中予以扣除。但乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司提供的证据不能证实用于涉诉人防车位维修、保养所支出的具体费用，一审法院根据各方提交的相关证据，结合导致此次侵权行为的各方过错情况以及常规类似设备设施的维修、保养需求对合理支出部分予以扣除，亦无不当，本院亦予以维持。
综上，天平公司、乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司的上诉请求和理由均无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费141248元，由北京天平房地产开发经营有限责任公司负担70298元（其中45112元已交纳，剩余25186元，于本判决生效后七日内交纳）；由北京市海淀区乐府家园业主委员会、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司共同负担70950元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费141248元，由北京天平房地产开发经营有限责任公司负担70345元（已交纳）；由北京市海淀区乐府家园业主委员会、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司共同负担70903元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 张 琦
审 判 员 丁少芃
二〇一九年六月十九日
法官助理 詹 浩
书 记 员 张薷芯
7、黄丹、林雷案外人执行异议之诉二审民事判决书
福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)闽08民终651号
上诉人（原审原告）：黄丹，女，1985年9月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：吴丹萍、吴子胜，福建吴子胜律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：林雷，男，1983年3月21日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原审第三人：黄从玉，男，1973年8月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原审第三人：阳桂花，女，1979年9月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
【裁决要旨】虽签订合同并交付车位款，并实际占有车位，因车位不能单位办证，只能办理在房产证附页，且可以办理变更登记，因自身过错没有办理，不得排除查封。
上诉人黄丹因与被上诉人林雷、原审第三人黄从玉、阳桂花案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初9333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人黄丹的委托诉讼代理人吴丹萍、吴子胜到庭参加诉讼。林雷、黄从玉、阳桂花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄丹上诉请求：撤销龙岩市新罗区人民法院作出的（2018）闽0802民初9333号《民事判决书》，改判支持黄丹的诉讼请求。事实和理由：黄丹对涉案车位提出案外人执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，涉案车位应当停止执行。本案RC023车位虽系人防车位性质，无法单独办理房产证，但人防车位并非不能办理对外的不动产登记,车位使用权是可以依法进行转让的。车位使用权人可申请对人防车位登记在不动产权证附记栏中，起到使用权的一种对外物权公示作用。涉案车位查封前已经通过这种不动产登记方式登记于第三人黄从玉、阳桂花名下，新罗区人民法院正是基于这种不动产登记行为依据物权公示原则查封了涉案车位，并且将车位使用权以司法拍卖方式转让给了第三方。本案中，黄丹与第三人在一审法院查封车位之前已签订合法有效的书面车位使用权转让协议，且黄丹已按合同约定支出全部价款并合法占有使用了涉案车位，黄丹由此获得车位的使用权。即使黄丹知晓该车位是人防车位而依然购买该车位并不能认定黄丹对车位未过户登记存在过错。涉案车位的使用权可以在本小区业主之间进行单独转让。黄丹与第三人均是水韵华都小区的业主，黄丹与第三人签订合同后黄丹已积极要求第三人配合办理车位过户登记，催促第三人将车位登记于房产证中，第三人一直迟迟未办理，第三人黄从玉、阳桂花直至2014年4月17号才将涉案车位登记于房产证中，并非一审法院查明的2011年6月20日，2011年6月20日仅是第三人房屋登记的时间不是车位登记时间，法院查明事实错误。2016年1月6日法院查封了涉案车位，黄丹具备将涉案车位登记于房产证时涉案车位已经被法院查封，因此本案涉案车位未办理登记并非黄丹自身原因造成的，黄丹对此不存在过错。
林雷未作答辩。
黄从玉、阳桂花未陈述意见。
黄丹向一审法院起诉请求：判决不得执行坐落于龙岩市新罗区水韵华都-1层RC023车位。
一审法院认定事实：2010年11月24日，黄从玉、阳桂花与黄丹签订《车位转让协议书》一份，约定黄从玉、阳桂花将位于龙岩市新罗区水韵华都RC023车位以185000元（含黄丹已付3000元定金）总价转让给黄丹，黄丹应于2010年11月25日前付清，黄从玉、阳桂花应于2010年12月3日前将车位交付黄丹使用。黄从玉、阳桂花将转让车位的原始凭证（包括销售不动产发票两份、“水韵华都”认购协议书一份）交给黄丹，若该车位以后可以办理独立产权证，则黄从玉、阳桂花应配合黄丹办理相关变更手续，办理变更手续所产生的费用由黄丹承担。2010年11月25日，黄丹向黄从玉转账支付182000元。
2011年9月22日，黄从玉、阳桂花与裕兴房地产公司签订《商品房买卖合同》及《地下人防车位租赁协议》一份，约定黄从玉、阳桂花向裕兴房地产公司租赁水韵华都RC023号人防车位，租金总价150000元，黄从玉、阳桂花仅拥有该车位的使用权，该车位属平战结合人防工程范畴，不能单独办理房产证。同日，黄从玉、阳桂花就该车位办理了龙岩市商品房买卖合同备案手续，该备案信息表注明案涉车位规划用途为人防车位。2011年6月20日，坐落于龙岩市新罗区（水韵华都三期）-1层RC023人防车位登记在所有权证号为201106709-1、201106709-2的房屋所有权证上。2018年，黄丹得知该车位被法院查封。黄丹于2018年9月向一审法院提出执行异议，要求撤销龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新执字第1335号执行裁定书，解除对坐落于龙岩市新罗区水韵华都-1层RC023号人防车位的查封。一审法院于2018年10月22日作出（2018）闽0802执异144号执行裁定，裁定驳回案外人黄丹的异议请求。案外人黄丹不服该裁定，在法定期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院另查明：2014年10月27日，一审法院受理林雷诉黄从玉、阳桂花民间借贷纠纷一案。2014年11月13日，一审法院作出（2014）龙新民初字6681号民事调解书，双方达成调解协议如下：一、黄从玉、阳桂花尚欠林雷借款600000元。支付方式：1.黄从玉、阳桂花应于2014年12月15日之前归还林雷借款本金50000元；2.黄从玉、阳桂花应于2015年1月15日之前归还林雷借款本金250000元；3.黄从玉、阳桂花应于2015年3月15日之前归还林雷借款300000元。二、若黄从玉、阳桂花未按上述约定履行义务，林雷有权一次性向法院申请执行，并要求黄从玉、阳桂花支付以尚欠款项为本金、自2014年10月8日起至款清之日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息。三、林雷自愿放弃其它诉讼请求。四、案件受理费9880元，减半收取为4940元，由黄从玉、阳桂花负担。调解书生效后，黄从玉、阳桂花未按约定履行还款义务，林雷向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年1月6日作出（2015）龙新执字第1335号执行裁定书，查封了登记在黄从玉、阳桂花名下的坐落于龙岩市新罗区车位。
一审法院再查明，2018年9月10日，买受人陈艺平通过司法拍卖网络平台以1455310元的最高价竞得龙岩市新罗区（水韵华都三期）16幢205室及-1层RC009人防车位、RC023人防车位。一审法院于2018年10月25日作出（2017）闽0802执3929号之三执行裁定，裁定：一、解除被执行人黄从玉名下的坐落于龙岩市新罗区（水韵华都三期）16幢205室及-1层RC009人防车位、RC023人防车位（不动产权证号：龙房权证字第××号、201106709-××号、龙国用2011第228295号）的查封；二、属被执行人黄从玉名下的龙岩市新罗区（水韵华都三期）16幢205室及-1层RC009人防车位、RC023人防车位（不动产权证号：龙房权证字第××号、201106709-××号、龙国用2011第228295号）的所有权及相应的其他权利归买受人陈艺平所有。三、抵押权人中国建设银行股份有限公司龙岩分行设立在上述房产上的抵押权因拍卖而销灭，强制注销其抵押权登记（抵押证明号：201105322）。四、买受人陈艺平可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。
一审法院认为，本案双方争议的焦点为：对涉案车位是否应当停止执行。关于对涉案房产是否应当停止执行的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，黄丹虽然在法院查封涉案车位之前已签订书面买卖合同并占有涉案车位，且已按合同约定支付黄从玉、阳桂花全部转让款。但案涉RC023车位性质系人防车位，从黄丹提供的《商品房买卖合同》、《地下人防车位租赁协议》、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》可以证实黄丹明知黄从玉、阳桂花仅拥有该车位的使用权，且该车位属平战结合人防工程范畴不能单独办理房产证，仍向黄从玉、阳桂花购买案涉车位，故黄丹对未办理案涉车位过户登记存在过错。综上，黄丹就涉案车位不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项“案外人就执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，故对黄丹要求停止对案涉车位执行的诉请予以驳回。黄从玉、阳桂花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决：驳回黄丹的诉讼请求。案件受理费100元，由黄丹负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。黄丹提交以下证据：1.不动产登记中心查询的龙房权证字第201106709-1、201106709-2房屋所有权证存根以及《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》，证明2011年9月22日黄从玉和阳桂花单独购买RC023人防车位并办理了备案登记，2014年4月17日该车位登记在201106709号房屋所有权证的附记栏上，RC009号车位的登记时间是2011年6月20日，也证明了涉案车位可以进行产权登记。2.不动产登记查询证明一份。结合黄从玉已经取得的2014年的房屋所有权证，可以证明人防车位可以办理物权登记，只是登记在所有权证的附记栏上，登记后也具有物权公示效力。本院经审查认为，黄丹提交的上述证据能够证明其主张的事实，予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄丹对一审判决查明认定“2011年6月20日，坐落于龙岩市新罗区（水韵华都三期）-1层RC023人防车位登记在所有权证号为201106709-1、201106709-2的房屋所有权证上”的事实有异议，认为RC023人防车位是在2014年4月17日登记在上述房屋所有权证上。本院经审查认为，黄丹提交的证据1能够证明2014年4月17日RC023人防车位登记在所有权证号为201106709-1、201106709-2的房屋所有权证上的事实，予以认定。对一审判决查明认定的其余事实，当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄丹虽然在一审法院查封涉案车位之前已签订书面买卖合同并占有涉案车位，且已按合同约定支付黄从玉、阳桂花全部转让款。但是，黄丹于2010年11月24日向黄从玉、阳桂花购买涉案RC023人防车位，一审法院查封涉案车位的时间是2016年1月6日，黄丹提供的证据证明涉案的RC023人防车位可以登记在房屋所有权证的附记栏上，且涉案车位于2014年4月17日已登记在黄从玉、阳桂花的房屋所有权证上，而黄丹在购买涉案车位后长时间内未办理变更登记，故黄丹主张涉案车位非因其自身原因未办理过户登记的理由不成立。而且，根据本案查明事实，涉案车位已被司法拍卖。因此，黄丹诉请判决不得执行涉案车位的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，黄丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林雷、黄从玉、阳桂花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黄丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅胜荣
审判员 张静瑜
审判员 陈小曼
二〇一九年六月三日
8、徐小洪、四川华都置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）川01民终4429号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐小洪，男，1962年6月14日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：谢帮颖，四川华敏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川华都置业有限公司，住所地：成都市锦江区红星路三段16号正熙国际大厦1幢23楼1-10号。
法定代表人：刘铮，董事长。
委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。
【裁决要旨】一审认为：徐小洪签订《车位销售合同》之目的，除了取得车位产权证书外，还有对车位占有、使用、收益等其他目的。据本案查明的事实，华都置业公司于2010年8月将车位交付徐小洪，徐小洪已实现对车位占有、使用、收益之目的。二审认为：因案涉车位系人防车位无法办理产权证，一审法院已向徐小红释明，合同中办理产权证书的相关约定无法继续履行，但不影响占有、使用权、驳回要求按照合同约定办理车位产权请求。
上诉人徐小洪因与被上诉人四川华都置业有限公司（以下简称华都置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐小洪及委托诉讼代理人谢帮颖、被上诉人华都置业公司委托诉讼代理人毛政文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐小洪上诉请求：1.撤销原判；2.改判华都置业公司为徐小洪办理案涉车位产权手续；3.判令华都置业公司支付违约金1000元并赔偿徐小洪损失15000元，并承担徐小洪律师费和本案诉讼费。事实与理由：一、一审漏查主要事实，即案涉商品房合同是否备案登记。根据《城市商品房预售管理办法》第十条和《城市房地产开发经营管理条例》二十七条规定，华都置业公司应从合同签订之日起30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理合同备案登记，该备案登记直接影响案涉车位的分户登记。二、一审事实认定不清，证据不足。首先，一审根据现行法律法规和政策即认定案涉车位不能办理过户登记，却未提供具体法律条文。一审认定唯一依据是《成都市城市地下空间开发利用管理办法》（试行），但该《管理办法》是2017年12月22日颁布生效，且仅两年有效期，本案一审审理期间均在该《管理办法》颁布生效前，故对本案并无约束力。一审用2017年12月22日颁布生效的政策作为颁布生效前行为的依据，明显不当。其次，一审认定华都置业公司没有违约行为与事实不符。华都置业公司在将案涉车位出售给徐小洪后，仍将车位规划成人防车位备案，明显存在违约行为。华都置业公司至今未出具备案登记手续，案涉车位不能办理分户登记是华都置业公司违约所致。华都置业公司一直隐瞒合同未备案登记，华都置业公司存在恶意违约行为。
华都置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正当，请求法院驳回上诉，维持原判。理由：1.一审查明事实清楚，而且相关裁判非常符合现状和政策，该裁判既符合法律法规规定，也符合情理。2.徐小洪的第3项上诉请求即赔偿徐小洪损失15000元，已经超出了一审起诉请求，不属于二审法院的审理范围。3.徐小洪所购买的相关车位由于政策原因导致未登记，华都置业公司承诺在政策允许时将为其办理车位，至今车位也是徐小洪在使用。
徐小洪向一审法院起诉请求：1.依法判令华都置业公司为徐小洪办理车位产权证；2.依法判令华都置业公司支付逾期办理车位产权证的违约金10000元；3.华都置业公司承担本案诉讼费用和5000元律师费用。
华都置业公司向一审法院反诉请求：1.解除华都置业公司与徐小洪签订的《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》；2.徐小洪将已交付其使用的车位（编号：美林湾第-1层36号车位）退还给华都置业公司，并向华都置业公司支付其使用期间的车位使用费（按每月200元计算），自2010年8月起至返还车位之日止；3.本案的诉讼费用由徐小洪承担。
一审法院认定事实：2010年4月17日，华都置业公司作为出卖人与买受人徐小洪签订《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》，约定由买受人购买出卖人所开发的位于成都市锦江区白桦林路29号“华都·美林湾”地下平面车位，买受人购买车位所在土地使用年限为2005年12月7日至2075年12月6日；该车位为现房按套销售，买受人对车位位置、标准等状况已经全面了解，最终车位产权登记面积以有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告为准；该车位销售总价为50000元，买受人需在2010年4月9日内一次性支付该车位总款；出卖人在2010年4月30日将竣工验收合格的车位交付给买受人使用；在买受人签订本合同时，出卖人、买受人双方须同时签订《委托书》，由买受人委托出卖人代办车位产权手续，同时买受人须向出卖人提供办理车位产权证所需的资料；买受人在签订本合同时须将办理车位产权证须缴纳的税费支付给出卖人；出卖人应当在美林湾二期车位交付之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，合同继续履行，出卖人按已付款2%向买受人支付违约金；本合同均按套计价，若根据相关部门测绘，实测面积有差异的，合同继续履行，出卖人与买卖人各自放弃追偿权利，且车位价格不变；买受人在本小区所购房屋的房号为商铺4-8-1，若今后转让，买受人仅能向华都·美林湾小区业主转让该车位；业主应自觉遵守楼宇车位管理公约的各项规定，地下平面停车位管理服务费暂定为40元∕车位·月。合同签订当天，徐小洪按约向华都置业公司支付了车位款50000元及委托代办车位产权的维修基金、契税、登记费、印花税、交易手续费等3000.58元。
2010年8月，华都置业公司将案涉车交付于徐小洪，且徐小洪自此开始缴纳车位的物业管理费。
2012年9月3日《房产测绘成果报告》载明：位于成都市锦江区白桦林路29号的华都·美林湾地下室-1层2132号和2133号均系人防车位。一审庭审中，徐小洪确认其购买的车位在上述测绘图中的位置为上述-1层2132号。
2013年6月10日，华都置业公司发布《公告》，载明：“华都·美林湾”二期11栋和15栋已通过竣工验收，具备合同约定的交付条件，集中交房办理时间为2013年6月22日至23日。
2014年9月15日，华都置业公司向徐小洪发送《致歉书》，主要内容为徐小洪购买的案涉车位位于地下人防区域，根据国家规定不能办理相关权属证书，华都置业公司深表歉意。华都置业公司通知徐小洪于2014年9月30日之前带上身份证原件、购房合同、车位销售合同及收据前往华都美林湾1栋2单元1楼美林湾客服中心办理合同变更事宜并领取补偿金。华都置业公司提出补偿方案如下：1.改签方案：改签《车位使用权转让合同》，并签订《承诺书》，华都置业公司按原合同购买车位款项的20%给予补偿，退还客户已缴纳的办理权属证书的费用，并按银行同期5年期定期存款利率支付利息；2.解除方案：原合同解除，退回车位，并签订《承诺书》，华都置业公司全款退还客户购买车位款，并按原合同购买车位款项的40%给予补偿，另退还客户缴纳的办理权属证书的费用，并按银行同期5年期定期存款利率支付利息。
2016年9月26日，成都市房屋产权登记中心根据华都置业公司向一审法院申请的《调查令》出具了相应的《回函》，载明：关于位于成都市锦江区白桦林路29号的华都·美林湾地下1楼2132号和2133号地下人防车位，经核实属华都置业公司所有，于2013年7月11日办理了初始登记，规划用途为人防车位，至今仍登记在华都置业公司名下；由于人防办于2008年4月22日向成都市房屋产权登记中心来函说明，因立法原因，建议暂缓办理人防车位的产权登记，故成都市房屋产权登记中心对未作商品房合同备案登记的人防车位暂缓办理分户登记，但法院执行过户的除外。
一审查明，2008年4月22日，成都市人民防空办公室向成都市房屋产权监理处发出的《关于成都市房屋产权监理处人防工程权属登记及相关问题的咨询函的复函》载明：开发商要求办理人防工程权属登记和预售登记，鉴于人民防空工程产权在目前的法律法规中没有明确的界定，其产权制度尚未建立，因此，建议暂缓办理人防工程产权手续。
一审庭审中，徐小洪要求双方到产权中心办理过户手续。后双方一起前往办理，未果。一审法院向成都市不动产登记中心查询，其于2018年4月16日《复函》称：“位于成都市锦江区白桦林路29号地下1层2132号和2133号房屋已经办理了不动产首次登记，系人防车位。根据《成都市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》第三十四条规定，属于人防工程的，可依法申请办理首次登记，不得办理分割登记。”
一审审理中，一审法院向徐小洪释明，合同中办理产权证书的相关约定无法继续履行，是否变更诉请。徐小洪坚持不变更诉请，并在一审庭审中明确，若华都置业公司确实无法办理产权，徐小洪也不主张解除合同。
一审法院认为，徐小洪与华都置业公司签订的《车位销售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。成都市房屋产权登记中心2018年4月16日《复函》已明确，案涉车位系人防车位，已经办理了不动产首次登记，不得办理分割登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行……。综上，在现行法律和行政政策下，人防车位无法办理相应的分户权属证书。故徐小洪主张华都置业公司办理案涉车位产权证，一审法院不予支持。因案涉车位无法为徐小洪办理产权证，故徐小洪以逾期办理车位产权证为由主张华都置业公司支付违约金10000元、律师费5000元，一审法院亦不予支持。
关于华都置业公司以无法办理车位产权为由，主张解除合同、徐小洪返还车位并支付车位使用费。一审法院认为，当事人行使合同解除权应基于合同约定或法律规定。首先，《车位销售合同》并未赋予华都置业公司享有单方解除权，无法办理车位产权也非合同约定之解除事项。其次，徐小洪签订《车位销售合同》之目的，除了取得车位产权证书外，还有对车位占有、使用、收益等其他目的。据本案查明的事实，华都置业公司于2010年8月将车位交付徐小洪，徐小洪已实现对车位占有、使用、收益之目的。且徐小洪在庭审中明确，若确实无法办理产权，也不解除合同。此时，合同并非完全不能履行，仅是办理产权部分无法履行，华都置业公司以此主张解除合同亦不符合法定解除之条件。综上，华都置业公司上述主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回徐小洪的本诉诉讼请求；二、驳回华都置业公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费175元，由徐小洪负担；反诉案件受理费1050元，由华都置业公司负担。
二审中，双方对一审查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。
二审中双方当事人均未提交新证据。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、徐小红要求华都置业公司办理案涉车位产权过户诉讼请求是否成立；二、华都置业公司是否存在违约行为及是否应当向徐小红支付违约金。
一、徐小红要求华都置业公司办理案涉车位产权过户的诉讼请求是否成立
本院认为，徐小红与华都置业公司签订的案涉合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同真实有效。按合同约定，华都置业公司负有向徐小红交付车位并办理产权登记的义务。二审中徐小红主张因华都置业公司未办理合同备案而直接影响案涉车位无法办理分户登记。本院认为，从测绘成果报告、测绘图及成都市不动产中心于2018年3月28日作出《成都市不动产登记中心关于<征询函>的复函》等证据显示，案涉车位系人防车位，并明确人防车位仅可申请办理不动产首次登记，不得办理分割登记。而《成都市城市地下空间开发利用管理办法》虽于2017年12月22日生效，但其实质为成都市结合上位法规定所作的具体细化，并不影响人防车位无法办理分户登记这一客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行……之规定，因案涉车位系人防车位无法办理产权证，一审法院已向徐小红释明，合同中办理产权证书的相关约定无法继续履行，是否变更诉请的，但徐小红坚持不变更诉请。故徐小红主张华都置业公司办理案涉车位产权证的诉讼请求，本院不予支持。
二、华都置业公司是否存在违约行为及是否应当向徐小红支付违约金
徐小洪在二审中明确变更违约金请求为1000元，本院认为系徐小洪自行对权利的处分，对此本院予以确认。但因徐小红购买的案涉车位系人防车位无法办理产权证，故徐小洪请求华都置业公司承担逾期办理车位产权证违约金1000元和律师费5000元，本院不予支持。
徐小洪上诉请求华都置业公司赔偿徐小洪损失15000元，因该主张已超出一审审理范围，本院不予审理。
综上，徐小红的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费325元，由徐小洪负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 尹 英
审判员 曹 洁
二〇一九年五月三十日
书记员 周 扬
9、温端景、北海海滨房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷二审民事书
广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）桂05民终224号
上诉人（一审原告）：温端景,男，1971年8月19日出生，汉族，住浙江省平阳县。
被上诉人（一审被告）:北海海滨房地产开发有限责任公司,住所地北海市浙江路以南广东路东侧都市港鹏湾G栋1单元201室。统一社会信用代码：91450500796805540D,组织机构代码：79680554-0。
法定代表人：唐寿彭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。
【裁决要旨】根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定，本案人防工程系海滨公司投资建设的，未列入业主的公摊面积，海滨公司取得了北人防工使字［2013］00110号《人民防空工程平时使用证》，享有自2013年3月29日起55年期限的平时使用权，海滨公司依法对案涉人防工程的享有该人防工程的投资收益权即使用、管理、收益等权利。涉案《车位购置协议》约定转让的是属于被上诉人海滨公司的人防车位使用权，而非属于国家的人防车位所有权，且上诉人明知受让车位是人防车位且不能办理产权证，该协议符合人防工程由投资者收益的相关法律规定，不违反法律、法规的强制性规定。虽前述协议约定转让涉案车位的永久使用权，超过《人民防空工程平时使用证》载明的有效年限，也未对该车位在战时的特殊功用予以明确，但也不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。
上诉人温端景因与被上诉人北海海滨房地产开发有限责任公司（以下简称“海滨公司”）确认合同无效纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭以询问方式进行了审理。本案现已审理终结。
温端景上诉请求：撤销（2018）桂0503民初1710号民事判决，改判上诉人与被上诉人之间签订的《车位购置协议》无效。二审中，上诉人温端景提出变更上诉请求为撤销（2018）桂0503民初1710号民事判决、撤销上诉人与被上诉人签订的《车位购置协议》，被上诉人海滨公司不同意温端景变更上诉请求。
事实与理由：一、一审判决书依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五公判决该案属于错误理解和适用法律。该案《车位购置协议》属于车位永久使用权的转让，永久使用权转让实际上就是所有权的转让。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条确实有“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的规定，但这并不能认为该案的车位就可以转让。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第十二条规定，地下工程有“地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施”。对于商业、仓储、能源、通讯、管线等地下工程依法转让没有问题，但是对于人防工程性质的地下车位只能租赁给个人，不能转让给个人。并且，被上诉人对人防工程的车位没有永久的使用权，其向上诉人转让永久使用权是不可能的。二、该案《车位购置协议》违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国人民防空法》第二条及第二十二条，人民防空是国防的组成部分，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。根据《中华人民共和国物权法》第五十二条，国防资产属于国家所有。该案停车位属于人民防空工程的一部分，产权归国家所有，海滨公司无权转让人防车位所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。海滨公司转让人防设施性质的车位，违反了《中华人民共和国人民防空法》等法律的强制性规定，该案《车位购置协议》应认定为无效合同。三、被上诉人以欺诈的手段订立《车位购置协议》，损害了国家利益，应属无效。被上诉人与上诉人订立《车位购置协议》时，故意隐瞒了该车位属于国防工程的性质，也没有告知上诉人该车位的使用期限，这种行为属于欺诈。其无权处分了属于国家所有的人防工程停车位，损害了国家利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。
海滨公司辩称：一审事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求不具备法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
温端景向一审法院提出诉讼请求：判令确认温端景、海滨公司之间签订的《车位购置协议》无效。
一审法院认定事实：2016年5月6日，海滨公司与温端景签订《商品房买卖合同》（合同编号为：YS00023439）约定：由海滨公司将其开发建设的、位于北海市广东路223号都市房屋出售给温端景。同年5月7日，海滨公司又与温端景签订《车位购置协议》约定：温端景向海滨公司购买位于都市港鹏湾地下室A区人防车位15号，售价为人民币10万元，签订协议之日即付款2万元，2017年5月1日前支付余款8万元。海滨公司在温端景付完车位款后将该车位交付温端景使用。该协议还约定，温端景所有车位为车辆专用，不得另作他用，不得在车位上搭建改造，日常使用应遵守物业管理公约及物业管理制度，并交纳60元/月的物业管理费用。都市港鹏湾的车位其占用权、使用权、收益权和处分权与小区内商品房权限分离，归海滨公司所有，不属于小区的公共配套，海滨公司有权有偿转让或出租。温端景所购车位没有独立产权，交付后无权属证书，但温端景享有永久的使用权。2018年9月10日，温端景向北海市人民防空办公室提交《申请书》，请求制止海滨公司出售停车位的行为。同年10月15日，北海市人民防空办公室向温端景发出的《关于温端景申请制止开发商出售停车位问题的复函》载明：1．根据《中华人民共和国人民防空法》第二条、第五条、第二十二条、《中华人民共和国国防法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第五十二条规定，人防工程是国防资产的组成部分，其产权属于国家。2．温端景提供的协议并未支付相关款项，未达成买卖关系。根据海滨公司提供的《地下人防车位租赁协议（长期）》，该公司是有偿出租而非出售人防地下停车位。依据相关法规，该人防地下停车位不能出售。经双方当事人庭审确认，温端景未向海滨公司支付涉案车位购置款。
一审法院另查明：2010年5月10日，北海市人民防空办公室向海滨公司颁发的《广西壮族自治区人民防空工程建设许可证》载明，海滨公司建设的项目都市港鹏湾一期（C、D、G、H栋）人防建筑面积为1900㎡，平时用途为停车，战时用途为二级人员掩蔽所。2013年3月29日，北海市人民防空办公室向海滨公司出具北防办［2013］工竣备字第（06）号《备案机关处理意见》载明：经验收，都市港鹏湾一期（C、D、G、H栋）项目的防空地下室基本按照国家强制性标准和北海市人民防空办公室批准的广西壮族自治区《人民防空工程建设许可证》涉及图纸的要求进行施工建设。人防工程出入口、防护门、防护密闭门、密闭门、通风及排水等安装、预埋符合国家规定的防护标准和质量标准。规划、消防、环保等部门出具的文件资料齐全。同意竣工登记备案。同日，广西壮族自治区人民防空办公室向海滨公司颁发北人防工使字［2013］00110号《人民防空工程平时使用证》，载明位于北海市浙江路以南、广东路东侧的都市港鹏湾一期（C、D、G、H栋）工程建设和使用单位为海滨公司，使用用途为：平时用途停车库、战时用途二级人员掩蔽所，使用面积1900平方米，使用期限为55年。该使用证还备注有“任何单位和个人必须依法履行维护管理人防工程的义务，确保人防工程随时处于良好状态，并保证战争时给国家无偿征用”等内容。2017年10月24日，北海市国土资源局向海滨公司颁发桂（2017）北海市不动产权第0052838号《中华人民共和国不动产权证书》，载明海滨公司对位于北海市广东路223号都市港鹏湾地下室-171号（规划用途：机动车车位）不动产享有权利。
一审法院再查明：2010年9月16日，北海市正基测绘有限责任公司为海滨公司的都市港鹏湾地下室项目出具的《北海市房产预测绘成果报告书》载明：该项目1号至67号车位、人防工程等项目均不分摊到共有公用建筑面积范围。
一审法院认为：第一，海滨公司提交了相关的证据证明其作为投资建设案涉位于北海市广东路223号都市港鹏湾地下室A区人防车位15号的主体，就该车位取得了北海市人民防空办公室颁发的北人防工使字［2013］00110号《人民防空工程平时使用证》，享有自2013年3月29日起55年期限的平时使用权。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定，海滨公司对案涉人防工程的使用、管理、收益行为符合法律规定。本案中，海滨公司与温端景在自愿、平等协商的前提下签订《车位购置协议》，约定由海滨公司将涉案车位的使用权转让给温端景，双方当事人对于该协议明确约定的该车位性质及权属的相关情况均无异议，而海滨公司亦通过该方式实现其收益权，且该协议并未违反法律、法规的强制性规定，故涉案《车位购置协议》属合法有效的合同。第二，涉案车位的性质为人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》第二十条“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用”、第二十五条第一款“人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查”的规定，并结合涉案人防车位的《人民防空工程平时使用证》所载明的“任何单位和个人必须依法履行维护管理人防工程的义务，确保人防工程随时处于良好状态，并保证战争时给国家无偿征用”的内容，人民防空主管部门有权对人防车位的管理维护进行监督，人防车位在国家发生战争时，依法应由国家无偿征用。本案中，海滨公司与温端景在涉案《车位购置协议》中约定海滨公司向温端景转让永久的使用权，既超过了海滨公司就该车位所取得的《人民防空工程平时使用证》载明的平时使用权有效年限，亦未考虑到该车位在战时的特殊功用，故该约定缺乏相应的法律依据。但鉴于人防工程使用证仅作为人民防空主管部门对人防工程进行监督管理的一种方式，即便超过了现颁发平时使用权证的有效期限，如该人防工程符合相关管理规定要求的程序和条件，被许可使用单位仍可继续申请延期使用，即人民防空主管部门的监督管理行为之相关的管理性规范不能阻却涉案《车位购置协议》的实际履行及合同目的的实现。此外，双方当事人未对该车位战时的功用予以特别约定，但未符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。第三，由于一审法院已根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，向温端景释明涉案《车位购置协议》的效力并征询其是否变更诉讼请求，而温端景表示不变更，故温端景请求确认涉案《车位购置协议》无效的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回温端景的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定，本案人防工程系海滨公司投资建设的，未列入业主的公摊面积，海滨公司取得了北人防工使字［2013］00110号《人民防空工程平时使用证》，享有自2013年3月29日起55年期限的平时使用权，海滨公司依法对案涉人防工程的享有该人防工程的投资收益权即使用、管理、收益等权利。涉案《车位购置协议》约定转让的是属于被上诉人海滨公司的人防车位使用权，而非属于国家的人防车位所有权，且上诉人明知受让车位是人防车位且不能办理产权证，该协议符合人防工程由投资者收益的相关法律规定，不违反法律、法规的强制性规定。虽前述协议约定转让涉案车位的永久使用权，超过《人民防空工程平时使用证》载明的有效年限，也未对该车位在战时的特殊功用予以明确，但也不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。故一审法院认定涉案《车位购置协议》有效并无不当，本院予以维持。
关于上诉人温端景在二审中变更上诉请求为撤销一审判决、撤销上诉人与被上诉人之间签订的《车位购置协议》的问题，本院认为，上诉人温端景在一审并未提出撤销涉案《车位购置协议》的诉讼请求，被上诉人海滨公司在二审中不同意温端景的变更请求，故该请求不是本院的审理范围，上诉人温端景可以另行诉讼。
综上所述，上诉人温端景的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温端景负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈邦和
审 判 员 赵海洲
审 判 员 侯远婕
二〇一九年四月二十九日
