作者：胡林 北京朗庭律师事务所高级合伙人 业务领域：建设工程和房地产，执行与执行异议
陈健 律师 业务领域：建设工程和房地产，执行与执行异议 电话：13552025559（微信同）
专业范围：建设工程 、房地产、执行与执行异议 地址：北京市朝阳区管庄路150号东方华瑞C座506、507室
鉴于《商品房买卖合同（预售）》系开发商与购买人在商品房未建成时签订的合同。因此，司法实践中，预售商品房在交付时最易产生法律纠纷。预售商品房符合何等条件时，开发商才可以通知购买人收房（即交钥匙）。本文就预售商品交付条件，结合司法实践进行分析与探讨，以便于开发商及购买人就此产生争议时谨慎把握，减少诉讼风险。
【预售商品房交付法定条件及分析】
商品房预售是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房款的行为。根据《城市商品房预售管理办法》规定，预售商品房系未建造完成、未通过竣工验收的在建工程，在出售时与买受人约定了交付日期，买受人对房屋享有期待权。因预售商品房在建造过程中存在诸多风险，现行法律、法规就对商品房建设项目施工与交付均有明确规定。
·《建筑法》第六十一条 “交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
·《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
·《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”
从上述法律规定可以看出，（房地产）建筑工程，必须经验收合格，才能交付使用那么，如何界验收合格呢？即取得何种形式的验收合格才能符合交付的法定条件呢？实践中有三种观点。
第一种观点：竣工验收合格说。即，只要开发商在工程竣工后组织勘察、设计、施工、监理五方共同参加的竣工验收，并形成竣工验收合格的确认文件（一般指《竣工验收报告》或工程竣工验收记录等类似材料），就达到了商品房交付使用的条件，可以通知购买人收房。法律依据为：《建设工程质量管理条例》第十六条 “建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”
第二种观点：竣工验收合格备案说。即，开发商组织勘察、设计、施工、监理五方验收合格后，还应取得建设行政主管部门出具的《商品房竣工验收备案表（或证明）》，否则开发商不具备交房条件，购买人可以拒绝收房并要求开发商承担逾期交房违约责任。法律依据为：《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案；”第五条“ 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： （一）工程竣工验收备案表； （二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； （三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； （四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件； （五）施工单位签署的工程质量保修书； （六）法规、规章规定必须提供的其他文件。 住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”
第三种观点：综合验收说。即，房地产开发企业通过五方验收合格后，还应通过质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门综合验收。法律依据为：《城市房地产开发经营管理条例》（2018年修改前）第十七条“规定房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”详细的综合验收内容在《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》中有明确规定。但是，国务院办公厅在2002年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和2004年发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”予以取消，2018年《城市房地产开发经营管理条例》修改了第十七、十八条规定，与国务院取消该行政项目审批保持一致，因此综合验收不再是商品房交付的法定条件已无争议。
【竣工验收合格】与【竣工验收合格备案】的分析
从《建设工程质量管理条例》第十六条来看，似乎仅开发商组织勘察、设计、施工、监理五方验收合格即竣工验收合格了，但该条例第四十九条又规定了开发商竣工验收合格后应当15日内到建设行政主管部门备案。同时《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条同时规定了建设工程竣工应当备案及备案具体内容。
看从上述法律、法规规定中可以看出，建设工程竣工验收备案不等于五方验收，备案要求开发商组织竣工验收合格后还应当取得规划、公安消防（如需）、环保等部门（如需）出具的认可文件或者准许使用文件，通常情况下开发商取得这些政府部门的认可或批准的备案文件与五方验收后形成的《竣工验收报告》在时间上具有不一致性，取得建设行政主管部门的认可或批准备案文件通常会延迟许多，且某些工程可能因被责令整改长期无法通过相关政府部门的认可，无法完成竣工验收备案。而办理竣工验收备案拿到《竣工验收备案表（证）》（北京为联合验收通知书）是办理产权转移登记的必经流程，因此对买受人来讲，该工程取得竣工验收备案表（证），建设工程最终才被确认合格，符合交付条件。
那么究竟何时才算竣工验收合格呢？开发商主张：建设工程项目经建设、勘察、设计、施工和监理五方验收合格即竣工验收合格；而买受人的理解却是：验收合格是指开发商将工程进行竣工验收备案并取得《竣工验收备案表（证）》（北京为《联合验收通知书》），这样才能证明该房屋验收合格，经官方确认达到交房的前提条件。
司法实践中，各地法院司法判例中采纳竣工验收即五方验收居多，备案说为个别法院所采纳。
【不符合约定或法定交房条件情形下交付分析】
鉴于房地产建设项目的竣工涉及到建设工程设计、规划、施工质量等诸多专业方面内容，《商品房买卖合同》中的标的物即房屋又事关买受人重大切身利益，为规范开发商对商品房的出让行为，建设部于2000年就制订了《商品房买卖合同》示范文本即《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）以下称“2000年版本”。2014年4月9日住房与城乡建设部根据法律、法规的修订情况，下发通知对2000年版本进行了修订，发布了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172），以下称“2014版本”，同时公布2000年版本作废。
2000年版本《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限：
第八条 出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1、该商品房经验收合格。
2、该商品房经综合验收合格。
3、该商品房经分期综合验收合格。
4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5、
2014年版本《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件：
正文第九条 商品房交付条件：
1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2、该商品房已取得房屋测绘报告；
3、 ）
上述两个版本合同中关于房屋交付期限（条件）的备选项中，可以看出指导性示范文本中有关交付条件从“验收合格”、“综合验收合格”向“验收合格备案”过渡。这与法律、法规的修订是相衔接的。但由于住建部通知中仅要求各地建设行政主管部门“积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本”，因此，通知下发后，部分地方仍沿用2000年版本，甚至部分开发商因不符合预售条件，使用自制《商品房认购（买卖）合同》与买受人签订合同，导致约定交付条件为竣工验收合格而非取得竣工备案证明文件。
实践中存在不符合约定或法定条件的交付情形，即开发商与买受人虽按照示范性条款内容约定了房屋交付条件，但在房屋不具备约定或法定交付情况下，买受人领取了钥匙并实际占有了房屋后，又以开发商交房时不符合约定和法定交付条件要求开发商承担延期交房违约责任。
对此，一种观点认为，相关法律、法规规定建设工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经竣工验收合格的不得交付使用是管理性强制法规，非效力性规定 ，买受人在不具备约定交房条件情形下同意收房是双方对约定交付条件的变更；另种观点认为，开发商在通知买受人交付房屋时未办理竣工验收手续，违反合同约定或者强制性法律规定，开发商应承担逾期交房违约责任，违约责任应计算至房屋竣工验收合格日。
对此，应区分买受人在收房时是否明知房屋未验收合格。若明知房屋未经验收合格且同意收房遥，视为买受人放弃对开发商约定或者法定逾期交房违约责任的追究；否则，开发商应承担逾期交房违约责任。该等举证责任在开发商。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。笔者建议，在不符合法定，特别是约定交房条件时，买受人最好不应接受房屋交付，否则再以延期交房主张权利会有一定风险。当然，如因不符合交付约定或法定条件造成实际损失的除外。
结论：
一、大部分的省市司法实践中采用的是“竣工验收合格”标准。即开发商组织五方验收合格后即达到交付条件，可以进行交房。
二、部分法院采用“竣工验收合格备案”标准。如深圳中院的裁判观点认为未取得《建设工程规划验收合格证》的前提下，即使开发商通过五方验收也不属于达到商品房竣工验收合格的交付条件；内蒙古法院的观点为备案登记说，即必须取得《建设工程竣工验收备案证》才是达到商品房的交付条件，只有五方验收的不视为竣工验收合格。在竣工验收备案说中如果交付的商品房属于《建设工程消防监督管理规定》第十四条第四款“国家标准规定的一类高层住宅（单体高度54米建筑”的情况，则必须经过消防验收才能达到交付条件，此规定为各地法院普遍采纳的观点。
三、尊重合同约定标准。在司法实践中，很多法院判决参照买卖双方合同约定的交付条件。尽管建设部2000年版本《商品房买卖合同（现售、预售）》的格式条款已被住建部发布的2014版本条款所取代，但基于该新版本仅为倡导性规定，部分房地产开公司在预售时仍没用2000年旧版本，其约定的交付条件系双方真实意思表示，仍作为部分法院认定的标准执行。
四、业主签字收钥后再行主张开发商逾期交房风险较大。鉴于实践中，一般买受人收房即对房屋实际占用。如房屋具备基本使用条件且日后（特别是诉讼时已办理完毕）能办理验收手续的，法院一般不认为逾期交房。但开发商有欺诈行为或者因不符合约定或法定交付条件造成买受人损失除外。
附各地法院案例：
- 河北
1、张艳梅与怀来荣峰房地产开发有限公司、北京意家科技有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
案号：（2019）冀0730民初296号
审理法院：怀来县人民法院（经检索无二审判决）
裁判日期：2019年8月2日
裁判要旨：就竣工验收，被告荣峰公司提供了《河北省建设工程竣工验收报告》，证明2018年11月5日由勘验单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位出具的竣工验收结论为竣工验收合格，已符合了约定的“经验收合格”的交付条件。……（关于两份合同约定的论述）……同时本院认为，按照协议约定及被告荣峰公司提供的证据，达到了荣峰公司认为的商品房经验收合格的交付条件，原告提交的证据，不能证明其上述观点，故本院对原告的观点不予采纳。
2、刘君与涿州瑞和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
案号：（2019）冀0681民初1719号
审理法院：涿州市人民法院（未找到二审判决）
裁判日期：2019年6月26日
裁判要旨：合同约定应于2015年5月31日前交付房屋，该涉案工程已于2015年5月13日取得《保定市建设工程竣工验收报告》，符合双方合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，且原被告已于2015年6月13日办理房屋交接手续，因此原告要求被告承担违约金及返还垫付费用的诉讼请求，本院不予支持。
3、承德名苑房地产开发有限公司、马维忠房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书
案号：（2018）冀民再172号
审理法院：河北省高级人民法院（一审承德双桥法院、二审承德中院）
裁判日期：2018年12月28日
裁判要旨：《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑”。依据《建筑设计防火规范》第五章关于建筑分类的规定，建筑高度大于54米的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）为一类高层民用建筑。涉案工程于2015年12月23日取得承德市公安消防支队承公消验字〔2015〕第0050号《建设工程消防验收意见书》。该验收意见书中记载，涉案房屋所在银都海棠花园（二期）9号楼，建筑高度69.7米，使用性质为高层住宅，符合一类高层民用建筑的规定，因此涉案工程应当在工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。依据《建设工程消防监督管理规定》第八条“依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，未经审核或者审核不合格的，不得组织施工；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，马维忠在消防验收之前有权拒收房屋。故本院认定马维忠领取钥匙并实际控制回迁房屋的2016年3月2日为交房日期。
- 北京
1、王青山与北京市东翔房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）京03民终5368号
审理法院：北京市第三中级人民法院
裁判日期：2019年4月30日
裁判要旨：一审法院认为根据查明的事实东翔公司交付的房屋取得了竣工验收备案登记，且已向王青山提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书，故合同约定的房屋交付条件已成就。二审法院认为合同签订后，东翔公司交付的房屋取得了竣工验收备案登记，且已向王青山提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书，但一审法院勘验所见，涉案房屋存在卫生间防水不合格、墙体裂纹及天花板剥落等装修、安装质量问题，王青山以此为由拒绝收房，双方在协商后达成协议，由东翔公司对房屋呈现出的问题进行修复并在修复期间提供周转房给王青山居住。
2、田野与北京金源新盛置业有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）京02民终210号
审理法院：北京市第二中级人民法院
裁判日期：2019年2月25日
裁判要旨：一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据已经查明的事实，案涉房地产项目经相关行政主管部门确定，不再办理规划许可、验收手续，不再办理竣工备案手续。杰宝公司提供的《单位工程质量竣工验收记录》、《鉴定报告》、《北京市建筑消防设施检测报告》等证据可以证明该项目房屋在2017年9月30日质量合格，具备居住使用功能，可以交付使用。
二审法院认为田野与杰宝公司所签《北京市商品房预售合同》及田野与杰宝公司、金源公司签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，各方均应依约履行各自的义务。上述《补充协议》对涉诉房屋的交房时间的约定为不迟于2017年9月30日。根据查明的事实，案涉房地产项目经相关行政主管部门确定，不再办理规划许可、验收手续，不再办理竣工备案手续。杰宝公司提供的《单位工程质量竣工验收记录》、《鉴定报告》、《北京市建筑消防设施检测报告》等证据可以证明涉诉房屋本身在2017年9月30日质量合格，具备交付使用的条件。
- 山西
ＸＸ与山西复地得一房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）晋01民终3149号
审理法院：太原市中级人民法院
裁判日期：2019年6月20日
裁判要旨：一审法院认为：原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖（预售）合同补充条款》，是当事人之间真实的意思表示，该合同及补充条款约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及补充条款的约定履行自己的义务。涉案房屋在2017年11月8日经五方共同对工程质量进行了验收。2017年11月27日被告向原告送达了《交房通知书》，被告不存在逾期交房的情形，原告已于2017年11月30日办理了收房手续，证明原告认可接收被告向其交付的房屋,关于涉案的《商品房买卖合同》双方已经履行完毕。该份合同中也未约定被告未办理竣工验收备案的违约责任，现原告以被告未办理竣工验收手续为由认为被告违约，于法无据，本院不予支持。
二审认为，上诉人上诉焦点为双方合同中约定的“商品房经验收合格”的交付标准认定。本案双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖（预售）合同补充条款》，是当事人之间的真实意思表示。其中对于交付条件中约定的“该商品房经验收合格”内容，经双方确认，且未违反相关法律法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有约束力。本案中被上诉人
山西复地得一房地产开发有限公司在约定的交房期限内，对涉案房屋进行了竣工验收，并验收合格。上诉人ＸＸ认为被上诉人应承担未办理竣工验收备案的违约责任，不符合双方约定，本院不予支持。
- 上海
1、赵正云、赵雅琴与上海来亚达置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）沪02民终1500号
审理法院：上海市第二中级人民法院
裁判日期：2019年3月8日
裁判要旨：本院认为，预售合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据预售合同约定，来亚达公司应于2016年12月31日之前交付系争房屋。根据查明的事实，来亚达公司已于合同约定的交房期限届满之前将系争房屋交付上诉人。上诉人认为来亚达公司交付的系争房屋并未满足合同约定的交付条件即取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》及《建设工程竣工验收备案表》，上诉人可以根据合同约定在来亚达公司交付房屋当日拒绝接收。现来亚达公司已按合同约定日期交付房屋，上诉人亦已实际接收。上诉人要求追究来亚达公司逾期交房违约责任的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
2、上海新明环球置业有限公司与奚宠承商品房预售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2018）沪02民终8231号
审理法院：上海市第二中级人民法院
裁判日期：2018年9月30日
裁判要旨：一审法院认为,奚宠承、新明公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。新明公司于2017年8月取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》后，通知奚宠承办理交接房屋的手续，奚宠承于2017年10月5日接受了系争房屋的钥匙，至此房屋已实际交付奚宠承。至于奚宠承认为因新明公司未提供实测面积的有关资料，故房屋至今未交付，然根据合同第十三条第三款的约定，新明公司如不出示和不提供前款规定的材料，奚宠承有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由新明公司承担，但现奚宠承已经实际接收了钥匙，应当认定已经完成实物交房，故对奚宠承该意见，一审法院不予采纳。因新明公司未能按约交房，显属违约，按照合同约定应承担自2016年8月31日起至2017年10月5日止的逾期交房违约金。二审法院一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
- 天津
侯宝忠与天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
案号：（2019）津0112民初3943号
审理法院：天津市津南区人民法院
裁判日期：2019年6月11日
裁判要旨：星耀公司向本院提交了竣工验收备案表、EMS快递单及行程单三份、商品房买卖合同及补充协议、津党厅［2017］82号通知一份及双方陈述为证。本院认为星耀公司已按照合同约定履行了房屋的交付义务，且房屋符合交付条件，对于星耀公司的交付行为，侯宝忠未提交反驳证据予以反驳，故本院对侯宝忠的主张不予支持。
- 福建
1、林淳、福建恒万房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）闽01民终7077号
审理法院：福州市中级人民法院
裁判日期：2019年11月21日
裁判要旨：一审法院认为，关于房屋交付条件，根据合同约定讼争房屋具备竣工验收合格和消防验收合格等条件方能交付。讼争房屋已经竣工验收合格，但其所在建筑楼高约90米，属于《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”，属于必须经过相关行政机关消防验收的范围，至法庭辩论终结时，讼争房屋尚未经相关行政机关消防验收合格，故尚未具备交付条件。二审认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，本案讼争商品房属于应当向相关行政机关申请消防验收的建设工程，因此消防验收系恒万房地产公司交付商品房的强制性条件。驳回上诉，维持原判。
2、曾根明与宁德亿利金威投资有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
案号：（2019）闽09民终1100号
审理法院：宁德市中级人民法院
裁判日期：2019年9月29日
裁判要旨：一审法院认为：被告出示的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋建筑面积实测成果报告书》，可以证明该商品房已于2017年11月16日取得建设工程竣工验收备案证明文件，2017年6月23日取得房屋测绘报告，符合了合同第九条约定的商品房交付条件。二审认为，案涉房屋2017年6月23日出具房屋测绘报告，并经勘察、设计、监理、施工、规划、环保、人防、消防等单位部门竣工验收，2017年11月16日经东侨区建设局同意予以竣工验收备案，已达到法定及约定的交房条件。
- 河南
1、范水生、刘菊花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）豫01民终16133号
审理法院：郑州市中级人民法院
裁判日期：2019年8月30日
裁判要旨：二审法院认为：虽然双方约定商品房建设工程竣工验收合格，并取得建设行政主管部门竣工备案表等交付条件，但范水生、刘菊花于2016年8月14日已实际接收房屋，应视为其同意沃土千年公司交付房屋时的条件。范水生、刘菊花实际接收房屋后，其又以房屋不具备交付条件为由，主张逾期交房违约金应计算至涉案房屋取得竣工备案表之日的理由不成立，本院不予采纳。
2、马淑玲、濮阳棕榈泉置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）豫09民终1966号
审理法院：濮阳市中级人民法院
裁判日期：2019年12月25日
裁判要旨：一审法院认为，原告签署《入住声明》领取入户钥匙，应视为对被告交付房屋行为的认可。二审法院认为，上诉人作为买受人接受房屋并签署了入住声明，实际接受了房屋，是其对自己权利的自由处分。双方形成了房屋实际交付的事实，在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至起诉日止的违约金，且案涉房屋现已验收合格，如有证据证明房屋在交付时存在房屋质量问题严重影响正常居住使用，或因不符合合同约定交付条件，给买受人造成其他实际损失的，买受人可以另行主张赔偿。
- 内蒙古
1、林娜与赤峰大福房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）内04民终2445号
审理法院：赤峰市中级人民法院
裁判日期：2019年7月12日
裁判要旨：一审法院认为，原告以被告未向其出示建设部门出具的竣工验收备案证明为由拒绝受领房屋，但建设工程竣工验收备案程序，系建设部门的行政管理制度，其是否为建设单位出具备案证明，并非是验收合格的依据，故原告的该理由并非是其拒绝收房的正当理由，则应自原告发出交房通知确定的交付之日，即2018年6月30日视为涉案房屋交付之日。原告未收到该通知系因其更换联系方式且未告知被告，亦未于约定交付期限届满后及时联系被告进行催告，故因此造成的损失应由其自行承担。综上，被告对于原告未按时收取房屋不存在过错，原告要求其支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，一审法院对此不予支持。
二审法院认为，大福公司已经依照《管理规定》第七条的要求，组织施工单位、建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方对涉案工程进行了竣工验收，验收单位也得出了“该工程竣工验收合格，同意交付使用”的结论，并在竣工验收证明书上签字盖章予以确认。上诉人主张涉案房屋不符合合同约定的交付条件，未能提交有效证据予以证明，本院对其主张不予支持。
2、包头市建宇房地产开发有限责任公司与范某商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
案号：（2019）内06民终1305号
审理法院：鄂尔多斯市中级人民法院
裁判日期：2019年9月25日
裁判要旨：一审法院认为，，商品房验收合格唯一有效法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。包头建宇公司在法庭辩论终结前尚未提交《建筑工程竣工验收备案证》，故诉争房屋未达到交付使用的标准，不符合法定交付条件，范某有权解除合同,范某请求解除合同并返还首付款的诉讼请求应予支持。二审法院认为，本案争议焦点为案涉房屋是否具备了法定交付条件。本案中被上诉人包头建宇公司与上诉人范某签订《商品房买卖合同》中明确约定出卖人即包头建宇公司应当将商品房于2011年2月28日前向买受人范某交付，而“商品房经验收合格”系商品房交付的必要条件，同时验收合格需有关部门出具《建设工程竣工验收备案证》，但上诉人至今仍无法提供涉案房屋已经竣工验收备案手续，其诉称现《建设工程竣工验收备案证》并非唯一能够证明商品房具备交付条件的法定证明文件，并无相关法律依据，本院不予支持。
- 深圳
肖敏、雄伟房地产开发（深圳）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2018）粤03民终18201号
审理法院：深圳市中级人民法院
裁判日期：2018年12月20日
裁判要旨：一审法院认为，雄伟公司作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。综上，涉案房屋不具备法定交付条件，肖敏拒绝入伙有事实和法律依据，一审法院予以支持。由于涉案小区于2017年7月10日已取得规划验收合格的相关文件，具备法律法规规定的交付使用条件，应视为涉案房屋已于该日期交付肖敏
二审法院认为，在肖敏2017年2月25日验房时，涉案小区尚未取得《建设工程规划验收合格证》，肖敏以建设工程尚未通过规划验收为由拒绝收楼，于法有据。一审法院认定迟延交房违约金应当计至2017年7月10日，处理正确。
- 广东
伊兵、邓咏彤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）粤01民终23337号
审理法院：广州市中级人民法院
裁判日期：2020年2月10日
裁判要旨：一审法院认为：关于交楼时间，伊兵、邓咏彤于2017年4月15日签署了《茗雅居楼宇交接书》，同意接收涉讼房屋，此时芳村建筑公司未能按照合同的约定向伊兵、邓咏彤提供已通气的涉讼房屋，但伊兵、邓咏彤在明知或理应知悉的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续并收取了房屋钥匙，且查看验收后亦未向芳村建筑公司以书面形式提出异议。理由同前，即使伊兵、邓咏彤主张的芳村建筑公司提交的配套公共设施不完善，伊兵、邓咏彤也没有拒绝收楼，可见，伊兵、邓咏彤同意以房屋现状收楼，其作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承当相应的法律后果，故一审法院认定伊兵、邓咏彤收楼时间为2017年4月15日，伊兵、邓咏彤主张芳村建筑公司实际交付日期为2018年2月5日缺乏依据，一审法院不予采纳。二审法院认为：伊兵、邓咏彤上诉主张芳村建筑公司应承担2017年4月16日起至2018年2月5日涉讼房屋接通燃气管道期间迟延交房违约金的问题。虽双方约定通气为合同约定的交房条件之一，但伊兵、邓咏彤明知涉讼房屋不符合双方《商品房预售合同》约定的通气条件的情况下，没有拒绝收楼，并于2017年4月15日与芳村建筑公司签署《茗雅居楼宇交接书》，同意接受涉讼房屋，办理收楼手续并收取房屋钥匙进行装修，其对相关法律后果应有所预期。一审法院认定伊兵、邓咏彤实际于2017年4月15日收楼，芳村建筑公司应承担的迟延交楼违约责任至该日止，并无不妥。伊兵、邓咏彤依照《茗雅居楼宇交接书》“芳村建筑公司仍负有楼宇销信（预售）合同中规定的义务”的约定，主张芳村建筑公司承担2017年4月16日起迟延交楼违约责任，缺乏事实基础，本院不予支持。
- 最高人民法院
1、日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司与山东百丰典当有限公司申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书
案号：（2019）最高法民终5号
审理法院：最高人民法院
裁判日期：2019年4月26日
裁判要旨：本院认为，百丰公司提交的《移交协议书》及载有交接清单内容的《交接程序表》可以基本证实物业公司已向百丰公司交付案涉房产资料及钥匙的事实，按照商品房买卖实践中将“交钥匙”作为房产转移占有和交付使用标志的惯例，应当认定案涉房产自2012年10月25日交付百丰公司占有、使用。
- 江西
江西坤元世纪房地产开发有限公司、卢国良商品房预售合同纠纷二审民事判决书
案号：2019赣04民终1162号
审理法院：九江市中级人民法院
裁判日期：2019年4月22日
裁判要旨：一审法院认为，双方约定于2017年9月30日前交房，交房的条件是房屋经竣工备案验收。修水世纪广场于2017年8月20日整体开业，原告按照与新高度公司签订的合同，收取了租金31557元，对此被告亦没有异议。原、被告双方以行为对《商品房买卖合同》约定的交付条件进行了变更。一审法院认定原告于2017年8月20日修水世纪广场开业时已收房。二审法院认为，双方当事人认可案涉房屋于2017年8月20日交房，故按照约定上诉人应在2017年11月18日前为被上诉人办理不动产权登记，但上诉人于此时间段并未为被上诉人办理产权登记，已然构成了违约，根据合同约定，被上诉人依约享有解除权。
- 辽宁
葫芦岛市中维房地产开发有限公司、田野商品房销售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）辽14民终387号
审理法院：葫芦岛市中级人民法院
裁判日期：2019年4月9日
裁判要旨：（支持综合竣工验收说）
一审法院认为，而这里房屋的竣工验收不是中维房地产辩称的单体楼达到交付使用的标准，而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。
二审法院认为，建筑工程竣工验收并非中维房地产所主张的单体楼达到交付使用的标准，而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。现案涉房屋所在的首山俯海小区未进行竣工验收，故中维房地产逾期交房的事实存在，中维房地产应承担逾期交房的违约责任。
- 广西
蒋媛媛与广西贺州市新城文化旅游投资有限公司合同纠纷一案一审民事判决书
案号：（2019）桂1102民初1941号
审理法院：贺州市八步区人民法院
裁判日期：2019年9月9日
裁判要旨：（支持五方验收说）
一审法院认为，涉案工程于2018年12月21日经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字盖章，共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，同意竣工验收，具备了双方当事人所签订合同第九条约定的交付房屋的条件，可以交付使用。
